Main Content

Home » Blog » Vietnamese (Tiếng Việt) » PHẢI TRẢ NHỮNG PHÍ GÌ KHI BÁN NHÀ

PHẢI TRẢ NHỮNG PHÍ GÌ KHI BÁN NHÀ

TỐN BAO NHIÊU TIỀN
ĐỂ BÁN MỘT CĂN NHÀ?

Nhiều người luôn đặt câu hỏi là, liệu rằng sau khi bán xong căn nhà thì mình còn bỏ túi được bao nhiêu tiền. Đương nhiên chuyện bán nhà không phải chỉ là mua 3, bán 2 thì lời 1. Còn rất rất rất nhiều thứ khác sẽ quyết định rất lớn đến việc bạn thực sự còn bao nhiêu sau khi hoàn tất bán đi tài sản lớn nhất của mình.

Trong bài blog này, Khoa và Katie sẽ trình bày cho các bạn thấy gần hết những chi phí sẽ phát sinh khi chúng ta bán nhà. Nên nhớ là gần hết nhé, vì chúng tôi không thể đảm bảo được mỗi người đều sẽ như nhau. Tùy vào tình trạng của mỗi người mà sẽ có 1 số chi phí phát sinh khác không thể lường trước được.

CHI PHÍ #1:
TIỀN HOA HỒNG CHO AGENT (COMMISSION)

Hoa hồng (Commission) là khoản tiền mà bạn phải trả cho agent khi họ giúp bạn bán nhà. Đây là cách duy nhất mà những agent có thể tạo ra thu nhập (income), nên khó có chuyện mà agent nào đó giúp bạn bán nhà FOR FREE.

Commission thường được tính dựa theo phần trăm (%) giá trị căn nhà chứ không phải là một phí cố định. Dễ hiểu thôi, mỗi căn nhà có giá trị khác nhau, hoặc cụ thể là giá trị càng cao thì càng khó bán và cần nhiều chiến lược khác nhau hơn để bán, đòi hỏi người agent phải có kinh nghiệm và có chi phí quảng cáo phù hợp hơn.

Không có một công thức, hay một quy định nào nói bạn phải trả bao nhiêu phần trăm cho agent, và con số này bạn có thể hoàn toàn thương lượng với agent của mình trước khi để họ giúp bạn bán nhà của mình. Tuy nhiên, con số phù hợp và được hầu hết các agent đề nghị là 6% giá trị mà bạn đang muốn bán.

Điều đáng mừng là, bạn không phải trả phí này trước khi làm việc với người agent đó, mà chỉ phải trả khi nhà đã bán được. Điều này sẽ đảm bảo rằng người agent sẽ luôn làm việc hết mình để nhà bạn bán được nhanh nhất, với giá cao nhất, vì đây là cách duy nhất giúp agent có thể nhận tiền, còn không thì coi như làm công cóc.

Bạn có thể tưởng tượng rằng, một người agent giúp bạn bán nhà, cứ 3 rồi lại 6 tháng trôi qua, anh ta chi hàng nghìn đô la cho quảng cáo, in brochure, flyer, tổ chức event/open house… mà nhà vẫn chưa bán được. Bạn đổi ý, chuyển qua cho thuê và không muốn bán nữa. Vậy là người agent đó không được nhận 1 xu nào. Đắng lòng thật! nhưng đời là thế!

Chúng ta cùng làm thử một bài toán.

Bạn tính bán nhà, với giá 500K. 6% của 500K là 30K. ????? Gì mà nhiều dữ thần vậy, bán có 1 căn nhà bằng người ta đi làm cả năm. Dạ xin thưa, không phải.

Để Khoa và Katie mổ xẻ con số 6% cho các bạn thấy, chúng tôi không nhận được nhiều tiền như các bạn nghĩ đâu.

Commission 6% giá trị nhà bán được sẽ trả cho những ai?

Đầu tiên, các bạn phải hiểu là, bất kỳ một giao dịch hoặc hợp đồng nào cũng có 2 bên: Bên mua và Bên bán. Và đương nhiên agent đại diện cho bên mua cũng cần được nhận hoa hồng.

Luật quy định rằng, bên bán sẽ là người trả hoa hồng cho tất cả các bên cùng tham gia giao dịch.

Như vậy, 6% sẽ được chia cho 2 bên, mỗi bên 3% hoặc cũng có thể là 3.5% và 2.5%. Tuy nhiên, vậy cũng chưa xong, khi chia mỗi bên 3% tức là chúng ta vừa chia cho công ty của mỗi agent 3%. Sau đó, công ty mới chia lại cho agent dựa theo mức đã thỏa thuận từ đầu, có thể là 7/3 hoặc 6/4 (giống như làm nails).

Quay trở lại với ví dụ 6% của 500K, ta có công ty của mỗi bên mua và bên bán sẽ nhận được 3%, tức là 15K. Agent của bạn có thỏa thuận với công ty là ăn chia 7/3; do đó, cuối cùng anh ta sẽ nhận được 10.5K

Và bạn cũng lưu ý rằng, để nhà của bạn bán được. Agent của bạn đã phải làm những công việc tối thiểu sau: Đăng nhà lên hệ thống rao bán MLS, quảng cáo, chụp hình, quay phim (nếu có), tổ chức open house… và còn rất nhiều thứ khác nữa.Do đó, để bán một căn nhà có giá khoảng 500K, agent chỉ bỏ túi khoảng 5-7K mà thôi.

TÔI CÓ THỂ BÁN NHÀ MÀ KHÔNG CẦN AGENT KHÔNG?

Câu trả lời đương nhiên là ĐƯỢC. Bạn luôn có sự lựa chọn tự bán nhà cho mình, được gọi là FSBO (For Sale By Owner). Nhưng chắc chắn đây là điều mà bạn cần phải suy tính cho thiệt là kĩ, hay nghiên cứu xem, bạn có thể tự làm được những việc nay không, nếu có thì bạn hoàn toàn có thể tự bán, còn không thì làm việc với agent có khi còn tiết kiệm tiền cho bạn đấy.

BÁN NHÀ VỚI AGENT
TỰ BÁN NHÀ (FSBO)

Tiền Hoa Hồng: 30K

(Nên nhớ là con số này sẽ chia cho nhiều bên khác nhau)

Đăng lên trang rao bán MLS và tự chạy Quảng cáo 

Hằng năm, công ty chúng tôi và tự mỗi cá nhân agent đều chi hàng trăm ngàn đô cho quảng cáo. Khi nhận rao bán nhà cho các bạn, nhà các bạn sẽ được quảng cáo vô cùng rầm rộ.

Tập khách hàng có sẵn

Ngay cả khi không sử dụng đến sức mạnh của hệ thống MLS và chương trình quảng cáo đồ sộ, chúng tôi có một tập khách hàng luôn sẵn sàng mua nhà của bạn. Với hơn 200 agents trong toàn công ty, chúng tôi gần như đáp ứng đầy đủ người mua sẵn có cho căn nhà của bạn

Định giá nhà

Chúng tôi được đào tạo bài bản và chuyên nghiệp trong việc định giá nhà theo đúng xu hướng thị trường. Nếu bạn định giá bán quá thấp, như vậy rõ ràng là chúng ta sẽ bị lỗ vài ngàn cho tới vài trăm ngàn đô; còn nếu định giá quá cao thì nhà sẽ kéo dài vài tháng vẫn chưa bán được, lại tốn thêm vài ngàn đô nữa.

Thủ tục giấy tờ

Trung bình ở MD, để bán một căn nhà, chúng ta phải soạn một bộ hợp đồng, dài khoảng hơn 50 trang. Khi có người muốn mua nhà, họ sẽ gửi một bảng hợp đồng có số trang tương tự. Bạn có tự tin soạn thảo, đánh giá và thương lượng hợp đồng một mình? Bạn có biết mình cần phải chuẩn bị những loại hợp đồng nào?

Tổng thiệt hại khi bán với Agent: 30K
Tổng thiệt hại khi tự bán: Vô giá + Tiền mất tật mang

Thành thật mà nói, chúng tôi không hề khuyên bạn tự bán nhà một mình. Có khi sẽ tởn cho tới già đấy

Bạn thấy đó, không những nên làm việc với agent mà còn phải làm việc với một agent giỏi sẽ giúp bạn tiết kiệm được rất nhiều thời gian và chi phí. Nếu bạn muốn biết làm cách nào mà những chuyên gia môi giới bất động sản hàng đầu có thể giúp bạn bán nhà mức giá cao nhất trong thời gian ngắn nhất thì hãy liên lạc ngay cho chúng tôi. 
CHI PHÍ #2:
TIỀN SỬA SANG NHÀ CỬA TRƯỚC KHI BÁN (RENOVATION COSTS)

Có thể sẽ tiêu tốn thêm rất nhiều tiền, quá trình này có thể sẽ kéo dài và rất phức tạp, nhưng sửa sang, cải tạo lại căn nhà của bạn trước khi đăng bán là một việc vô cùng quan trọng mà bạn không nên bỏ qua. Có những điểm chỉnh sửa rất nhỏ thôi, nhưng cũng đủ tạo ra sự thu hút không tưởng đối với người mua và thậm chí làm tăng tính cạnh tranh trên thị trường, do đó làm tăng giá nhà của bạn đáng kể. Khoa và Katie có kinh nghiệm tư vấn khách hàng giúp họ bán được nhà với mức giá cao hơn mức giá rao bán ban đầu. Và cũng xin nhắc lại là, ngoài là một agent, Khoa còn là một Nhà thiết kế nội thất (Interior Designer), nên Khoa sẽ biết rõ đâu là điểm quan trọng và mất chốt quyết định nhà bạn có bán được hay không.

Vậy chi phí cải tạo (renovation costs) là khoảng bao nhiêu?

Chà, hơi khó để đưa ra câu trả lời cụ thể về vấn đề. Thực ra mà nói, mỗi ngôi nhà đều khác nhau – và mỗi ngôi nhà sẽ cần những cải tạo và tu sửa khác nhau để tối đa hóa giá trị của nó!

Nhưng mà có 2 cách để cho bạn tìm ra chi phí này, bao gồm:

1. Làm việc với agent giỏi

Một chuyên gia bất động sản giỏi sẽ nắm được thông tin về những gì người mua trên thị trường của bạn muốn. Điều này có nghĩa là họ sẽ có thể đánh giá ngôi nhà của bạn, tìm ra cách cải tạo (renovation) nào là tốt nhất (cũng như những cải tạo sẽ làm cho căn nhà của bạn bị mất giá) và họ sẽ chỉ cho bạn cách cụ thể để tối đa hóa giá trị ngôi nhà của bạn.

2. Thực hiện Kiểm định nhà (Home Inspection) thật kỹ

Nếu như người agent sẽ giúp bạn tìm ra kiểu dáng và các tính năng phù hợp mà bạn nên bổ sung cho ngôi nhà của mình, đặc biệt là nếu người agent đó là interior designer thì càng tốt (hihi…); thì Home Inspection sẽ chỉ ra những điều bạn cần sửa chữa trong nhà của mình. Tất nhiên, Home Inspection là một chi phí khác với những chi phí bạn cần đề cải tạo căn nhà của mình…

Chúng tôi có sẵn danh sách những công ty thầu xây dựng uy tín (đẹp – chất lượng – rẻ) để giới thiệu cho các bạn (Việt Nam hay Mỹ gì cũng có, tùy bạn chọn). Cần cải tạo lại nhà, hãy liên lạc ngay với chúng tôi.
CHI PHÍ #3:
PHÍ KIỂM ĐỊNH NHÀ (HOME INSPECTION)

Như đã nói ở trên, Home Inspection sẽ giúp bạn xác định được bạn cần phải cải tạo gì và từ đó mới ước tính được chi phí cụ thể. Tuy nhiên, việc kiểm tra nhà thường là một khoản chi phí không bắt buộc đối với chủ sở hữu bất động sản. Vậy tại sao bạn lại phải chi thêm một bộn cho Home Inspection?

Câu trả lời ngắn gọn là: Bởi vì người mua cũng sẽ làm thế. Bạn nghĩ xem, khi nhà bạn có vấn đề gì đó, mà sau khi Inspection mới tìm ta thì giữa 1 cái là, bạn phát hiện ra những vấn đề đó trước và sửa nó theo cách tiết kiệm nhất; và 1 cái là người mua tìm ra và họ bắt đầu dùng nó để ép bạn phải bớt giá thì cái nào OK hơn? 

Không những Home Inspection là cái cớ để người mua (buyer) kì kèo về giá, mà việc này còn có thể làm kéo dài việc bán nhà của bạn. Người mua có thể yêu cầu bạn phải sửa những vấn đề đó thì họ mới mua nhà, và luật pháp cho phép họ back-up (rút lui) nếu như bạn không sửa, và đương nhiên là họ sẽ lấy lại được tiền đặt cọc. Còn bạn thì vừa mất đi cơ hội bán nhà và lại phải tiếp tục chờ đợi một người mua khác.

 Cả hai điều này đều là những kết quả có thể khiến bạn tiêu tốn rất nhiều tiền, vì vậy tốt nhất bạn nên chủ động và tránh chúng!

Vậy cụ thể, chi phí này là bao nhiêu?

Chi phí trung bình cho Home Inspection là khá thấp, theo trang manta.com thì năm 2021 các thành phố lớn ở MD và VA có các mức sau đây:

Maryland

  • Silver Spring: $317
  • Columbia và Baltimore: $347
  • Rockville: $328

Virginia

  • Arlington: $310
  • Fairfax: $327
  • Falls Church: $333
Chúng tôi có sẵn danh sách những công ty Home Inspection uy tín (tận tâm – chuyên nghiệp) để giới thiệu cho các bạn, hãy liên lạc ngay với chúng tôi.
CHI PHÍ #4:
TRANG TRÍ NỘI THẤT (HOME STAGING)

Nếu bạn muốn bán nhà với giá cao nhất, bạn phải bán nó nhanh nhất. Và nếu bạn muốn bán nhanh nhất, bạn cần nhiều người yêu thích căn nhà của bạn, càng nhiều càng tốt.

Nếu bạn muốn cả 2: Bạn cần Trang Trí Nội Thất (Home Staging).

Home Staging là một dịch vụ mà một công ty sẽ đến khảo sát nhà của bạn và sau đó họ sẽ mang nội thất của họ đến nhà bạn đề trang trí (dưới dạng cho thuê nội thất) và họ sẽ tính tiền thuê theo ngày hoặc tháng.

Khi bạn trang trí một ngôi nhà, mọi người sẽ dễ dàng tưởng tượng mình đang sống ở đó hơn (hơn là xem một căn nhà trống trơn, lạnh tanh) – điều này cũng khiến họ yêu thích ngôi nhà đó hơn.

Bạn có biết?

Chúng tôi lúc nào cũng luôn khuyến khích khách hàng nên trang trí (stage) căn nhà của mình, sau vài lần giải thích, có nhiều chủ nhà thì đồng ý ngay, nhưng có nhiều người thì vẫn không muốn chi thêm cho khoảng này, chúng tôi và khách hàng “thiếu điều muốn gây lộn”. Chúng tôi luôn thật lòng đưa ra ý kiến tốt nhất cho các bạn, chứ không phải chỉ chăm chăm vào việc giành bán, chỉ muốn rót mật vào tai và không muốn mích lòng với khách hàng.

Chỉ khi nào thị trường đang thực sự có lợi cho chủ nhà (seller market) thì chúng tôi mới không tranh luận quá nhiều vào việc Home Staging, vì cuối cùng, người thực sự quyết định và chi cho khoảng này chính là các bạn.

Rõ ràng nhìn vào 2 bức hình trên thì các bạn cũng thấy ngay giá trị của Home Staging rồi đúng không.

Trung bình, giá stage 1 căn phòng giao động từ $400-$600/tháng. 

NHỮNG CON SỐ BIẾT NÓI

Dựa theo số liệu thống kê của NAR (National Association of Realtors) – Hiệp hội Chuyên gia Môi giới BĐS Quốc gia năm 2020

0 %
Người mua muốn xem nhà được staged vì họ cảm giác được đây là nơi mình muốn sinh sống
0 %
Nhà có staging được bán với mức giá cao hơn giá khi rao bán

Stage một căn nhà có thể tốn nhiều tiền; tuy nhiên, lợi ích mà nó mang lại là không thể phủ nhận. Nhà sẽ thu hút nhiều buyers hơn, hình ảnh chụp lên sẽ lung linh hơn, từ đó nhiều người sẽ muốn đến xem nhà hơn, từ đó tăng cao cơ hội bán nhanh chóng. Những căn nhà được staged, thường cũng ít bị trả giá, vì đánh trúng tâm lý người mua, họ dễ “fall in love” với căn nhà hơn.

CHI PHÍ #5:
TRẢ DỨT NỢ NHÀ BANK (PAY OFF MORTGAGE)

Đối với hầu hết những người đang bán nhà của họ để mua một căn nhà có giá trị hơn, số tiền thu được từ việc bán nhà này sẽ ảnh hưởng đến việc mua căn nhà sau. Tuy nhiên, có khả năng số tiền bạn nợ nhà bank thực sự nhiều hơn những gì ghi trên bảng sao kê mà nhà bank gửi cho bạn hằng tháng. Tùy thuộc vào bất kỳ mức lãi suất nào và các yếu tố khác có thể thay đổi dựa trên cách bạn nhận được khoản thế chấp (mortgage) của mình, cũng có khi có những điều khoản mà nhà bank đã quy định trước đây khi bạn mua nhà ví du như bạn phải đóng 1 phí nhỏ tiền phạt khi pay off chẳng hạn. Trường hợp của mỗi người sẽ rất khác nhau, từ đó hình thức pay off cùng mức phí cũng sẽ khác nhau.

Có nhiều chương trình loan khác dành cho người đang muốn bán căn cũ để mua căn mới.

Bạn nên tham khảo kỹ với chúng tôi và lender để xác định con số chính xác bạn nợ là bao nhiêu và những cách nào để không phải bán nhà đang ở trước rồi mới mua được nhà mới sau.

CHI PHÍ #6:
THUẾ THU NHẬP (CAPITAL GAIN TAX)

Khi bạn bán nhà với giá trị cao hơn lúc mua (gần 90% ai cũng vậy, phải lời mới bán, lỗ bán làm gì), tiếng anh gọi là Capital Gain, Capital là vốn sở hữu và Gain là tăng lên; vậy nghĩa là bạn vừa tạo ra thu nhập cho mình (income). Bạn đoán xem, chúng ta phải làm gì với thu nhập?

Vâng. Khai thuế và Đóng thuế. (IRS không tha cho bạn đâu)

Tuy nhiên, cũng có trường hợp ngoại lệ, khá nhiều là đằng khác. Đây cũng là lý do mà chúng tôi luôn tư vấn với khách hàng rằng BĐS là một trong những kênh đầu tư tuyệt với nhất, vì có khi được miễn thuế thu nhập. 

Vậy trường hợp ngoại lệ đó là gì?

  • Nếu bạn khai thuế một mình (Single): Bạn không phải đóng thuế lên đến $250,000 của capital gain. Ví dụ mua 200K bán 400K, capital gain là 200K => Miễn thuế.
  • Nếu bạn khai thuế cùng người khác (Vợ-Chồng chẳng hạn): Con số này sẽ gấp đôi, và lên đến $500,000 của capital gain. Ví dụ 2 vợ chồng mua nhà giá 200K bán 600K, capital gain là 400K => Miễn thuế.

Bạn thấy đó, nói là sẽ đánh thuế nhưng có mấy khi mà bạn bán nhà mà phần tiền lời lên đến 250K, chưa kể nhiều khi vợ chồng thì được miễn tới 500K. Nên gần như là bán nhà lúc nào cũng được miễn thuế.

*** Lưu ý ***

Chính sách kể trên chỉ áp dụng cho nhà mà bạn đang ở thôi nhé (primary residence) còn nếu bạn đang muốn bán nhà đâu tư thì rất tiếc bạn không được miễn thuế. Vì mua nhà đầu tư bao gồm: mua nhà cũ sửa lại rồi bán, hay là mua nhà rồi cho thuê thì đều được xem là bạn đang làm ăn rồi.

CHI PHÍ #7:
CHI PHÍ HỒ SƠ-GIẤY TỜ (CLOSING COSTS)

Vâng mua-bán nhà ở Mỹ này vừa nhiều giấy tờ mà vừa tốn tiền nữa. Nhưng mà nếu biết tính toán, thì cũng lời không kể hết đó nha.

Sau khi đàm phán và thương lượng về giá cả với người mua xong, 2 bên đồng ý và thế là chúng ta bước vào giai đoạn chuyển nhượng chủ quyền nhà và hoàn tất-ký các loại giấy tờ cần thiết. Có một tin vui là bạn có thể không phải trả phí này.

Thông thường phí hồ sơ-giấy tờ (closing costs) sẽ khoảng 2%-4% giá trị căn nhà. Vậy chúng ta sử dụng ví dụ ban đầu, nhà bán với giá 500K; do đó, closing costs sẽ khoảng 10K-20K. Cũng khá nhiều đấy.

Trong những thời điểm mà thị trường thường có lợi cho người bán (sellers market), người mua thường sẽ tình nguyện trả một phần hoặc toàn bộ phí này; hoặc tối thiểu là chúng ta có thể chọn buyer nào chịu trả phí này trong số những offers (đề nghị mua nhà) mà chúng ta nhận được. Washington, D.C. và những thành phố lớn của Maryland và Virginia thường rất có lợi thế cho người chủ nhà/người bán. Trong trường hợp này, người mua/buyer thường trả phí này bằng cách đưa nó vào phần tiền nhà trả hằng tháng, và chúng ta có thể bán nhà mà không phải trả bất kỳ phí hồ sơ-giấy tờ nào. Mừng quá phải không nào.

Còn nếu nhà bạn ở khu vực ít hot hơn, hay những thành phố xa hơn của MD và VA thì agent của bạn phải khéo léo hơn để thương lượng với buyer về chi phí này. Đây là lúc một agent giỏi có thể trổ tài và giúp bạn tiết kiệm hàng chục nghìn đô la.

Nếu bạn đang sống ở những khu vực hot hoặc không sống ở đó đi nữa, hay liên lạc với chúng tôi. Chúng tôi có thể giúp bạn tiết kiệm hàng chục nghìn đô la khi bán nhà. Chúng tôi cũng có thể cho bạn biết khu vực nhà bạn đang ở có HOT hay không.
Như đã trình bày từ đầu, đây chỉ là tóm tắt những chi phí thường gặp nhất khi bán nhà, ngoài ra nếu còn thắc mắc về những chi phí nào khác hay muốn biết rõ hơn về mỗi chi phí mà chúng tôi đã nêu ra bên trên thì xin đừng ngần ngại mà liên lạc ngay với chúng tôi, để chúng tôi có thể tư vấn thật cụ thể cho trường hợp của bạn.

BẤM VÀO ĐÂY ĐỂ NHẬN NGAY BẢNG ĐỊNH GIÁ NHÀ MIỄN PHÍ

BẤM VÀO ĐÂY

BẤM VÀO ĐÂY

XEM THÊM NHỮNG BÀI VIẾT KHÁC
22 February 2021
15 March 2021
en_USEnglish