Main Content

Home » Blog » Vietnamese (Tiếng Việt) » NHÀ TÔI ĐÁNG GIÁ BAO NHIÊU – ĐỊNH GIÁ NHÀ VÀ 8 YẾU TỐ CỐT LÕI BẠN KHÔNG THỂ BỎ QUA

NHÀ TÔI ĐÁNG GIÁ BAO NHIÊU – ĐỊNH GIÁ NHÀ VÀ 8 YẾU TỐ CỐT LÕI BẠN KHÔNG THỂ BỎ QUA

NHÀ TÔI GIÁ BAO NHIÊU?
ĐỊNH GIÁ NHÀ VÀ 8 YẾU TỐ KHÔNG THỂ BỎ QUA

Những người có nhu cầu bán nhà thường hay thắc mắc “Giá trị căn nhà hiện tại của mình là bao nhiêu?”. Đây là một câu hỏi hết sức chính đáng vì nếu bán mà không biết giá trị món hàng của mình nằm ở đâu trên thị trường thì hoặc là sẽ bị ế vì mắc quá, hoặc là sẽ bị lỗ vì đánh giá sai giá trị món hàng của mình. 

Nắm bắt được vấn đề này, các công cụ định giá nhà online như Zestimate của Zillow đã xuất hiện và trở nên khá phổ biến trong thời gian ngắn. Tuy nhiên, dưới góc độ của nhiều chuyên gia tư vấn bất động sản thì những công cụ này chỉ mang tính chất tham khảo. Nó gần như bỏ qua nhiều yếu tố quan trọng cần cân nhắc khi định giá nhà, thành ra sự khác biệt giữa giá trị thực tế với giá trị online có thể lên đến 30%. Chưa kể, những công cụ này thường không bắt kịp sự thay đổi chóng mặt của thị trường nhà đất, đặc biệt là ở khu vực Washington DC và những vùng lân cận. Trong những trường hợp mà bạn đang có nhu cầu bán và mua nhà mới với giá trị cao hơn cùng một lúc (move-up buyers) thì bạn lại càng không nên dựa vào những con số ảo này.

Để tránh mắc những sai lầm không đáng có mà các move-up buyers và bất kỳ ai đang dự định bán nhà thường gặp thì bạn cần phải tự trang bị những hiểu biết vững chắc về giá trị ngôi nhà của mình. Với tư cách là những chuyên gia hàng đầu trong việc hỗ trợ nhận định giá trị nhà ở khu vực DMV, Khoa và Katie muốn chia sẻ với các bạn một số yếu tố bắt buộc phải được xem xét thiệt kĩ khi định giá như sau. 

#1
XEM XÉT GIÁ ĐÃ BÁN VÀ ĐANG BÁN TRONG KHU VỰC XUNG QUANH NHÀ BẠN

Ngày bạn hẹn gặp agent để họ trình bày kế hoạch bán nhà cho bạn, họ đã thực hiện hàng trăm công tác chuẩn bị cho buổi gặp mặt từ trước đó. Một trong những việc mà họ đã làm, đó là chuẩn bị cho bạn một bảng CMA.

CMA là gì?

CMA là viết tắt của chữ Comparative Market Analysis, tạm dịch là Bảng phân tích – so sánh thị trường.

Trong bảng phân tích này, agent sẽ so sánh nhà của bạn với những căn nhà trong cùng phân khúc ở khu vực bạn đang ở. Cùng phân khúc là những nhà có cùng hoặc chênh lệch không nhiều về số phòng ngủ (beds), phòng tắm (baths), diện tích nhà (sqft), diện tích đất (nếu là single house), năm xây dựng…

Cách so sánh thì cũng rất dễ hiểu, họ xem cái gì nhà bạn không có, còn nhà hàng xóm có thì trừ ra từ nhà hàng xóm, hoặc ngược lại, cộng thêm vào. 

Ví dụ: Nhà hàng xóm có hồ bơi và vừa được bán với giá 500K, nhà bạn thì không có hồ bơi, trừ đi 20K, giá trị nhà bạn nên bán khoảng 480K. Nhà bạn có garage còn nhà kia thì không, vậy 480K + 5K = 485K. Cho nên nhà bạn có thể đăng bán với giá 485K.

Điều này tưởng không khó nhưng thật ra khó không tưởng đối với người chưa được trang bị kiến thức chuyên môn về bất động sản. Rất nhiều người tưởng là chỉ cần hỏi hàng xóm hay lên Zillow coi những ngôi nhà tương tự trong khu vực mình thường được bán với mức giá bao nhiêu thì mình căn cứ theo đó mà cộng lên trừ xuống như chúng tôi vừa ví dụ. Tất nhiên làm vậy thì không sai, nhưng cơ hội rất cao là bạn sẽ định giá sai và khó bán được nhà.

Bạn tốn gần 100K để xây hồ bơi, nhưng giá trị định giá thì không thể lúc nào cũng bằng giá xây dựng được, giá trị tăng thêm cho 1 hồ bơi chỉ khoảng 20-25K là hết cỡ. Nhưng đâu phải ai cũng thích mua nhà có hồ bơi, vì thật sự maintenance (bảo dưỡng) hồ bơi rất mệt. Cho nên tùy khu vực mà cách định giá sẽ khác, có khi hồ bơi đó cũng không được cộng thêm.

Trong khi bạn chỉ cần bỏ ra 10K update (làm mới) nhà bếp bằng cách thay sàn, sơn tường, thay mặt tủ… thì giá trị căn nhà có khi tăng đến 15-20K.

Phân tích chuyên sâu những ngôi nhà cùng phân khúc và khu vực sẽ giúp bạn có được cái nhìn khách quan hơn về tình hình bất động sản nơi bạn sinh sống nhưng tự bạn phân tích thì không thể đảm bảo được kết quả. Đơn giản không phải vì bạn dỡ hay gì, chỉ là ai làm cái gì thuần thục hàng chục hàng trăm lần thì sẽ tương đối có kinh nghiệm hơn so với người mới làm lần đầu hay lần thứ hai. Thế nên bạn mới cần tới agent, những người không biết là đã phân tích, đánh giá biết bao nhiêu căn nhà rồi. Chưa kể, các agent sẽ hiểu rõ thị trường đang cần gì và thịnh cái gì hoặc cái gì đã trở nên lỗi thời và những yếu tố nào sẽ làm nhà bạn không bán được.

Tuy nhiên, bước này chỉ là một phần của bức tranh toàn cảnh. Để có được câu trả lời chính xác nhất thì cả bạn và agent của bạn phải xem xét những đặc điểm khác của căn nhà và điều kiện ngoại cảnh nơi bạn sinh sống.

#2
SỰ THAY ĐỔI TRONG KHU DÂN CƯ

Ở những thị trường bất động sản nóng bỏng tay như DC và khu vực lân cận thì ngủ dậy một cái là tình hình nhà đất đã thay đổi và tăng trưởng theo cấp số mũ. Ở những khu vực khác thì giá nhà có thể ổn định hơn, nhìn chung, tất cả là phụ thuộc vào sự thay đổi của từng khu dân cư. Cho nên chuẩn bị được một bảng CMA, thậm chí rất kỹ lưỡng và hoàn hảo là chưa đủ. Bạn còn cần phải cân nhắc thêm các thay đổi về  diện mạo, sức khỏe của khu dân cư; an ninh, tình hình chính trị và kinh tế tài chính của khu vực khi định giá nhà.

Một ví dụ điển hình là việc Amazon.com đặt trụ sở chính mới – HQ2 ở Virginia đã tạo nên nhiều luồng suy đoán về khả năng thị trường bất động sản ở khu vực này và ven thủ đô Washington DC sẽ tăng trưởng vượt bậc, mà cụ thể ở đây là thành phố Arlington và Alexandria của VA và Potomac, Rockville và Bethesda của MD. 

Ví dụ về HQ2 của Amazon.com chỉ là để cho các bạn thấy tầm ảnh hưởng của sự thay đổi ở khu vực VA khi có một ông lớn nhảy vào. Những thay đổi ở những tiểu bang khác có thể không nổi bật bằng, nhưng không vì vậy mà chúng ta có thể xem nhẹ ảnh hưởng của chúng. Vậy làm sao để bạn biết được điều gì đang tác động đến giá trị nhà của mình? Để hiểu rõ hơn, bạn hãy làm việc với các chuyên gia, agent ở khu vực của bạn vì họ là những người liên tục cập nhật thông tin, xu hướng mới nhất trên địa bàn hoạt động của họ. 

 
#3
SỨC KHỎE THỊ TRƯỜNG

Rất nhiều người lựa chọn đầu tư vào bất động sản vì về bản chất nó là một dạng đầu tư tương đối ổn định. Không giống như đầu tư chứng khoán với thị trường đầy những biến động xảy ra liên tục (tính theo giây theo phút), thị trường nhà đất có khuynh hướng thay đổi một cách từ tốn hơn nhưng không vì vậy mà bạn có thể ỷ y, muốn đầu tư lúc nào là đầu tư.

Các bạn cần lưu ý là các chỉ số kinh tế không phải lúc nào cũng phản ánh đúng tình hình thị trường nhà đất. Một ví dụ gần đây nhất là dù giá cổ phiếu giảm mạnh do sự bùng nổ của dịch COVID19 vào đầu năm 2020 nhưng số lượng giao dịch ở mảng bất động sản tại thời điểm đó vẫn giữ ở mức khá cao. 

Tóm lại, bạn cần ghi nhớ là tình hình sức khỏe của thị trường bất động sản của cả nước nói chung và thị trường nhà đất nơi bạn sinh sống nói riêng có ảnh hưởng cực kỳ lớn lên giá trị ngôi nhà của bạn. Nếu bạn còn nắm bắt được thị trường đang có nhiều người mua hay người bán hơn thì càng tốt vì nó giúp bạn xác định được ngay từ ban đầu mình đang ở kèo trên hay kèo dưới trong phi vụ mua bán này.  

Đầu tiên chúng ta cùng xem ô ghi là ACTIVE INVENTORY: Có nghĩa là số lượng nhà đang được đăng bán (chưa bán được). Nếu như năm 2019, con số này là 19,176 căn, thì năm 2020 chỉ vỏn vẹn 7,758, tức là chỉ khoảng 40%, chưa được 1 nửa. NGUỒN CUNG NĂM 2020 CỰC KÌ ÍT.

Nguồn cung ít như thế thì chúng ta xem coi, vì COVID nhu cầu mua nhà có giảm đi hay không.

Chúng ta xem ô PENDING UNITS: Nghĩa là những căn đang trong giai đoạn hoàn tất giao dịch để bán, và tiến tới là sẽ bán và kết thúc giao dịch. Nếu như năm 2019 là 89,544 căn thì năm 2020, do ảnh hưởng của COVID, không những số lượng người muốn mua nhà không giảm như chúng ta nghĩ, mà còn tăng lên thành 99,665.

Đây rõ ràng là thị trường đang rất rất có lợi cho người bán (seller market). Vì nhu cầu thì quá cao, trong khi nhà thì lại quá ít để bán.

#4
NÂNG CẤP VÀ CẢI TẠO NHÀ CỬA
(UPGRADES AND RENOVATIONS)

Thay vì đắp chỗ này, vá chỗ kia, thêm cái bàn bớt cái ghế theo ý thích, bạn nên tham khảo ý kiến agent trước khi quyết định nâng cấp, cải tạo hay sửa chữa bất cứ phần nào của căn nhà. Điều này sẽ giúp bạn sử dụng nguồn lực của mình một cách hiệu quả hơn (ở đây là tiền và thời gian) và đảm bảo được những thay đổi đó sẽ làm tăng giá trị căn nhà của bạn lên một cách đáng kể, chứ không phải vô nghĩa. Hãy liệt kê ra hết những thay đổi mà bạn nhen nhóm thực hiện với agent khi dẫn họ đi xem nhà vì điều đó sẽ giúp họ tính toán giá trị căn nhà của bạn chính xác hơn.

Nếu như bạn muốn tô điểm thêm những điểm vốn đã nổi bật của căn nhà thì bạn cũng nên tham khảo ý kiến của agent. Hiếm khi nào họ yêu cầu bạn phải cải tạo cái gì đó lớn lao nhưng dù gì thì nghe thêm ý kiến khách quan của chuyên gia cũng chẳng thiệt đường nào.

Bạn nên tìm hiểu kĩ, cái gì sẽ làm cho nhà bạn mất giá và sửa chữa những gì sẽ làm cho căn nhà của bạn thu hút hơn rất nhiều.

#5
THỜI ĐIỂM BÁN NHÀ TRONG NĂM

Ít ai muốn ra đường khi mà trời lạnh cóng nên có một sự thật hiển nhiên là hoạt động mua bán nhà đất thường sôi nổi nhất vào mùa xuân và hè; trầm tĩnh hơn vào mùa thu và đông. Tuy nhiên đối với những đội ngũ agent tốt thì lúc họ cũng giữ được lửa cho các hoạt động mua bán bất kể vào mùa nào trong năm. 

Tùy vào nhu cầu và nguyện vọng của bạn mà các agent sẽ tư vấn khi nào là thời điểm vàng để các bạn bán nhà. Một số thì muốn bán vào mùa hè khi có nhiều người sẵn sàng đi xem và mua nhà. Số khác thì lại muốn bán vào mùa đông khi môi trường cạnh tranh bớt khốc liệt đi. Còn bạn thì sao? Bạn nghĩ mình muốn bán vào mùa nào?

Để chúng tôi giúp bạn một số yếu tố tích cực và tiêu cực từ 4 mùa để bạn có 1 sự lựa chọn phù hợp

Ở hầu hết các khu vực, thời điểm tốt nhất trong năm để bán nhà là trong hai tuần đầu tiên của tháng Năm. Bạn có thể mong đợi bán nhanh hơn 18,5 ngày so với bất kỳ tháng nào khác và kiếm được nhiều tiền hơn 5,9%. Ở những nơi khác, đầu tháng Tư hoặc tháng Sáu tốt hơn cho việc bán nhà so với tháng Năm. Bán nhà mùa xuân có những ưu và nhược điểm.

  • Tiền hoàn thuế đến vào cuối mùa đông (tháng 2, 3) hoặc đầu mùa xuân (tháng 4, 5), giúp bạn có thêm tiền để sửa chữa và tân trang nhà cửa và tân trang hơn
  • Thời tiết ấm hơn và những ngày dài hơn đồng nghĩa với việc nhiều buyers ra ngoài tìm kiếm nhà hơn
  • Bề ngoài của căn nhà sẽ được cải thiện hơn khi cây cối, hoa và cỏ đâm chồi nảy lộc và ít rác (lá cây rụng) hơn trong sân ngôi nhà của bạn
  • Bạn có thể tranh thủ trước và tránh khỏi cuộc chiến khốc liệt và cạnh trang hơn vào mùa hè
  • Quá trình bán nhà và settlement có thể kéo dại đến lúc con bạn kết thúc năm học vào đầu tháng 6. Từ đó, dễ dàng hơn để chuyển qua nhà mới mà không ảnh hưởng việc học của chúng.
  • Thời điểm tốt nhất trong năm để chuyển nhà đang đến đối với những người mua (buyers), vì vậy, nhiều khả năng họ sẽ mua nhà và nghĩ đến điều đó.
  • Đây có thể không phải là mùa tốt nhất để bán nhà nếu thời tiết tại nơi bạn sống vẫn còn mưa, có tuyết hoặc lầy lội
  • Đây là thời điểm cạnh tranh là khốc liệt nhất, vì vậy nếu ngôi nhà của bạn không hoàn hảo, nó có thể khó bán hơn
  • Nếu bạn có con, bạn có thể phải cho chúng nghỉ học nếu nhà của bạn bán nhanh;  hoặc khó khăn hơn trong vấn đề đi học nếu nhà mới quá xa
  • Thời tiết có thể không thể đoán trước được, sẽ làm xáo trộn những dự định Open House của bạn
  • Những người hàng xóm có thể sửa chửa nhà họ với quy mô lớn, gây ồn ào mà bụi bậm hoặc tổ chức các sự kiện của mùa xuân (như tiệc tốt nghiệp/graduation) khiến việc đậu xe và đi xem nhà của bạn trở nên khó khăn hơn

Giống như mùa xuân, mùa hè là thời điểm bán nhà nhiều nhất trong năm. Ở một số vùng, tháng 6 là thời điểm kết sổ và hoàn tất giao dịch BĐS nhiều nhất. Trên thực tế, theo ATTOM Data Solutions, ngày 28 tháng 6 là ngày có nhiều khả năng nhất trong năm để kết sổ và hoàn tất giao dịch cho một ngôi nhà. Có nhiều lý do khác cho thấy mùa hè là thời điểm tốt nhất trong năm để bán nhà. Nhưng những hạn chế đối với việc bắt đầu rao bán (listing) giữa tháng 6 và cuối tháng 8 cũng tồn tại.

  • Ban ngày dài hơn và thời tiết có thể dự đoán được ở hầu hết các nơi đồng nghĩa với việc có nhiều thời gian hơn cho các buổi xem nhà
  • Thời gian dành cho bạn và người mua linh hoạt hơn với các kỳ nghỉ nhiều hơn và nhiều thời gian hơn sau giờ làm việc để giới thiệu hoặc đi xem nhà
  • Người mua nhà vào mùa này có tâm lý cấp bách hơn nếu họ có con cái vì bọn chúng phải ổn định trước năm học mới
  • Có nhiều dữ liệu có sẵn hơn từ việc bán nhà mùa xuân để sử dụng để định giá ngôi nhà của bạn một cách chính xác hơn
  • Với tâm lý phải mua nhanh, nhiều người mua có nhiều khả năng đưa ra các đề nghị cạnh tranh hơn và chuyển sang kết sổ và kết thúc giao dịch nhanh hơn.
  • Trời có vẻ đẹp hơn vào mùa hè, nắng nhiều hơn, nhưng đôi khi lại quá nóng và không có lợi cho việc săn nhà
  • Những người mua họ biết rằng sẽ có nhiều nhà bán hơn vào mùa hè do đó sẽ nũng nịu và ra nhiều điều kiện hơn
  • Bạn có thể đăng bán nhà vào 1 tuần nào đó mà những buyers tiềm năng cho nhà bạn thì đi vacation (nghỉ mát) hết rồi
  • Chi phí đăng bán trong mùa này có thể cao hơn vì phải mở máy lạnh liên tục cho những người đi xem nhà, và chi phí làm vườn cũng tăng đáng kể (vì không làm thì có um tùm, không phù hợp và thu hút người mua)
  • Con bạn có thể ghét điều này nếu bạn để hồ bơi và các không gian ngoài trời khác liên tục sẵn sàng mà chúng thì không được phép sử dụng – chưa kể con bạn sẽ nghỉ học và đồ đạc của chúng ở khắp nhà
  • Các chuyên gia và dịch vụ trở nên bận rộn hơn, vì vậy việc tìm kiếm agent tốt nhất, công ty làm vườn – cắt cỏ, nhà thầu xây dựng và những loại dịch vụ khác trở nên khó khăn hơn, làm tăng chi phí bán nhà nhiều hơn

Mặc dù mùa thu không phải là thời điểm tốt nhất trong năm để bán nhà đối với hầu hết người bán, nhưng nó lại không phải là ngoại lệ đối với nhiều người. Bạn có thể sống ở một trong những nơi trời nóng như thiêu đốt bắt đầu từ cuối tháng 4 và kéo dài suốt mùa hè, hoặc bạn sống ở vùng thường xuyên có lốc xoáy. Đừng tưởng vùng DMV không có lốc xoáy nhé, chỉ là không nhiều và nặng nề như khu vực miền trung nước Mỹ thôi.

Ngôi nhà của bạn có thể không phải dành cho những người có gia đình với cách trang trí hiện đại có phần phóng khoáng và sexy hoặc bạn có thể sống trên bờ biển, nơi một số khu vực có thể có sương mù và lạnh suốt mùa hè nhưng ấm áp và đẹp vào mùa thu. Và sân vườn nhà bạn có thể trở nên vô cùng đặc sắc với sự thay đổi màu của lá cây. Nếu vậy, đây có thể là thời điểm tốt nhất trong năm để list (đăng bán) nhà của bạn.

  • Ít nhà đăng bán hơn từ đó giảm thiểu sự cạnh tranh
  • Những buyers không thể mua trong mùa xuân và mùa hè có động lực để cố gắng mua trước kỳ nghỉ lễ (Thanksgiving và Chrismas là 2 lễ lớn của Mỹ, không ai muốn ngày này mà trong hoàn cảnh không có nhà)
  • Chi phí sửa chữa nhà của bạn sẽ thấp hơn và bạn sẽ dễ dàng tìm các dịch vụ cần thiết hơn để giúp bạn khi mùa bận rộn của họ đã kết thúc.
  • Người bán có thể làm cho hình ảnh nhà đăng trên mạng trở nên sống động hơn với những tán lá mùa thu và kiểu trang trí, làm cho ngôi nhà của họ nổi bật hơn
  • An toàn hơn vì mùa chính cho các vụ ăn trộm nhà đã kết thúc (mùa hè). Vào mùa hè, tỷ lệ ăn trộm lẻn vào nhà tăng cao, và nhà đăng bán là mục tiêu của bọn chúng vì chúng biết nhà thường để trống không có chủ nhưng thỉnh thoảng có trang trí rất nhiều đồ.
  • Người mua có thể yêu cầu cao hơn nếu có ít cạnh tranh hơn trên thị trường
  • Nhiều gia đình dần ổn đỉnh để đón lễ
  • Thời tiết lạnh hơn, ẩm ướt hơn và tuyết sắp tới khiến người mua ngại ra đường
  • Ở một số nơi, phong cảnh bắt đầu chán hơn khi cây cối của bạn rụng lá, hoa chết và cỏ chuyển sang màu nâu

Nhắc đến việc bán nhà vào mùa này, mọi người chắc cũng có cảm giác tương tự; đó là rùng mình. Thật vậy, rất ít người dám bán nhà vào mùa này trừ khi tình huống bắt buộc hoặc vì một lợi ích về kinh tế nào đó. Đây có thể nói là thời điểm bán nhà khó nhất trong năm.

Tuy nhiên, không phải ở đâu cũng vậy. Có những chỗ mà mùa đông lại bán nhà đắt như tôm tươi, hơn hẵn mùa hè. Chúng ta cùng xem đâu là ưu, nhược điểm để đánh giá, có khi mùa đông là mùa bán nhà ok nhất đấy.

  • Những buyers có tính toán thì họ sẽ muốn kết thúc giao dịch (settlement) trước khi năm tài chính cũ kết thúc (15 tháng 4) để tận dụng được khai thuế và giảm thuế
  • Nhà đang được bán ít hơn đồng nghĩa với việc cạnh tranh để thu hút sự chú ý của người mua thấp hơn
  • Tháng 12-2 là thời điểm nhiều người chuyển việc làm, do đó đây là thời điểm thu hút những buyers nhảy việc
  • Các agent đến cuối nằm vì doanh số sẽ “cong đít lên mà chạy” do đó sẽ giúp bạn bán nhà một cách vô cùng sốt sắng, 300%
  • Bán nhà trong giai đoạn của những kỳ nghỉ lễ lớn nhất trong năm sẽ làm cho buyers mở lòng hơn, ấm áp hơn và dễ hình dung họ đang sống trong nhà hơn, từ đó sẽ ra quyết định dễ chịu và mang nhiều cảm tính hơn (nghe có vẻ hơi xàm, nhưng các bạn nên tin tôi, đây là một nghiên cứu về hành vi và tâm lý người tiêu dùng trong BĐS đấy)
  • Nếu bạn có một cái vườn lồi lõm, xấu xí thì tuyết có thể che phủ và làm nó huyền ảo hơn – ít nhất là cho đến khi nó bị sình lầy
  • Nhiều người mua biết đây không phải thời điểm vàng để bán, nên làm giá hơn
  • Nếu bạn tự hào về vẻ bề ngoài của nhà, bao gồm cả sân vườn thì mùa này sẽ không hợp chút nào
  • Mọi người đang tập trung vào kỳ nghỉ nhiều hơn là mua nhà
  • Ngày ngắn và lạnh hơn khiến việc đi xem nhà khó khăn
  • Người mua làm biếng dọn nhà vào mùa này vì quá lạnh, hoặc là ngày lễ sẽ khó thuê xe tải
  • Đây là thời điểm tồi tệ nhất trong năm để sửa chửa hoặc làm mới gì đó cho ngôi nhà của bạn
  • Lễ thì tới, đáng lẽ phải vui mà tâm trí thì cứ lo lắng về việc bán nhà
#6
NHÀ BẠN ĐÃ ĐƯỢC ĐĂNG BÁN BAO LÂU RỒI?

Trong khi mục tiêu của agent đại diện bên bán là bán được nhà với giá cao nhất thì mục tiêu của agent đại diện bên mua là mua được nhà với giá thấp nhất có thể. Trong một phi vụ mua bán, bạn có thể dễ dàng nhận biết ai đang nằm kèo trên nhờ vào một số yếu tố như vị trí, giá trị của căn nhà, tình hình chung ở thời điểm mà bạn bán nhà là seller’s market (thiếu nhà, thừa người mua) hay buyer’s market (thiếu người mua, thừa nhà),  vân vân và vân vân. Nhưng nhìn chung thì dù agent bên mua có nằm kèo dưới hay kèo trên gì thì họ cũng sẽ vạch lá tìm sâu, mục đích là để giảm được giá cho buyer (người mua) càng nhiều càng tốt.   

Nếu như nhà của bạn đã được listed (rao bán) một khoảng thời gian rồi, hoặc là sử dụng chiêu ngừng rao bán, xong rồi một thời gian sau đăng bán lại (giúp giảm số ngày mà nhà bạn nằm trên thị trường để không bị xem là nhà bị ế hay chắc là có vấn đề gì nên không ai mua), thì đây chính là một báo động đỏ mà các agent đại diện bên mua sẽ dùng để ép giá. Chưa hết, đối với những người tự bán nhà mà không thuê agent, được gọi là FSBO – For Sell By Owner, tạm dịch là BÁN NHÀ CHÍNH CHỦ (nhà do chính chủ sở hữu rao bán) thì những sellers đó lại càng tự đặt mình vào thế bất lợi vì rõ ràng việc đăng bán như thế cho thấy bạn muốn người mua biết là bạn đang bán nhà với giá rẻ hơn so với đi thuê agent, vậy là họ trả giá xuống bằng giá mà đáng lẻ bạn phải chi ra để thuê agent. Thế nên việc lựa chọn giá đúng ngay từ ban đầu để rút ngắn thời gian đăng bán và thương lượng là cực kỳ quan trọng đối với chủ nhà.

May mắn là nếu như bạn chọn bán nhà với Khoa và Katie thì bạn sẽ có cơ hội thử thị trường trước khi chính thức đưa nhà bạn ra công chúng.

Khoa và Katie hiện đang làm việc với RE/MAX Advantage Realty, một trong những công ty BĐS lớn nhất toàn quốc. Chúng tôi có 7 văn phòng trải dài nhiều tiểu bang ở khắp bờ Đông nước Mỹ với hơn 300 agents làm việc toàn thời gian. Ngay khi các bạn cam kết để chúng tôi bán nhà, chúng tôi sẽ rao bán nhà của bạn trong nội bộ công ty. Từ đó, bạn sẽ nhận được những phản hồi tích cực hay tiêu cực từ đó có thể dễ dàng thay đổi về giá cũng như chiến lược trước khi tung ra thị trường một cách chính thức. Nếu được giá thì bạn sẽ bán được nhà trong vòng 2-3 ngày, còn không được thì ít nhất là bạn biết mình chưa ổn chỗ nào.

Bạn nên lưu ý rằng, theo luật quy định, agent không thể quảng cáo nhà bạn một cách công khai trên thị trường nếu không chính thức đăng bán nó trên MLS (nền tảng mua-bán chính thống của khu vực). Do đó, nếu bạn muốn được hưởng quyền lợi nêu trên thì chỉ có làm việc với agent có mối quan hệ (network) rộng lớn như chúng tôi mới có thể mang lại lợi ích đó cho các bạn mà thôi.

#7
KẾ HOẠCH MARKETING

Một trong những yếu tố mang tính quyết định sự thành công của một phi vụ bán nhà chính là KẾ HOẠCH MARKETING. Một cái đầm của Hermes dù nhìn có đơn giản như thế nào đi chăng nữa thì chắc chắn cũng sẽ mắc hơn cái đầm mắc nhất, cầu kỳ nhất của H&M hay Zara. Cho nên bạn phải biết cách tạo dựng hình ảnh sang chảnh cho ngôi nhà của mình để kích thích tâm lý “ao ước và muốn sở hữu” cho buyers và làm họ cảm thấy số tiền họ sẽ bỏ ra rất xứng đáng với công sức họ làm lụng và tích góp bao nhiêu năm nay. Nhưng, sự thật là không ai có một công thức cụ thể nào để cứ áp vào là bán nhà hiệu quả. Bạn sẽ cần phải trao đổi kỹ với agent để tìm ra điểm độc – lạ của ngôi nhà mà mình, từ đó, họ sẽ đặc biệt chú trọng quảng bá vào điều đó để giúp đẩy cao giá bán. 

Việc bạn làm việc với agent nào cũng rất quan trọng. Một agent có hiệu suất làm việc tương đối và trung bình sẽ chỉ đơn giản nhận công việc bán nhà từ bạn và tiến hành rao bán nó trên Multiple Listing Service (MLS – nền tảng bán nhà chính thống của khi vực) và sau đó tổ chức open house để mở cửa tự do mời người mua tham quan nhà vào những ngày cuối tuần. HẾT.

Tuy nhiên, Khoa và Katie nghĩ rằng bạn hoàn toàn xứng đáng được nhận những dịch vụ chất lượng và hoàn thiện hơn như thế rất nhiều lần, dù nhà bạn có mức giá như thế nào.

Đến với Kelvin and Katie, chúng tôi sẽ lập hẳn một kế hoạch marketing chỉ dành riêng cho ngôi nhà của bạn để giúp bạn (cũng như là giúp chúng tôi) đạt được mục tiêu một cách nhanh nhất, hiệu quả nhất. 

#8
SỰ HỨNG THÚ CỦA NGƯỜI MUA

Nhiều người cứ luôn thắc mắc, nhà tôi giá bao nhiêu? Bán với giá thế này có cao quá không, có bị ế không? Giá thế này thì có thấp quá không, có hố không? Bạn luôn dự tính một con số trong đầu, và khi agent đến thì lại đưa ra một con số khác, cải qua cải lại một hồi, cuối cùng cũng không chắc chắn một đáp án nào.

Bạn nên nhớ rằng, dù là con số của ai đưa ra, có cao thế nào, hay thấp bao nhiêu thì giá trị thực sự của căn nhà của bạn chính là cái giá mà người mua chịu bỏ ra và mua nó. Nhưng lại không mấy ai nghĩ đến điều này. Bạn quên rằng, người mua mới là người quyết định giá trị căn nhà của bạn thực sự.

Bạn có thể đưa ra cái giá trên trời, cao hơn hẵn những tính toán về thị trường và khu vực xung quanh nhà bạn. Bạn hoàn toàn có khả năng bán được căn nhà của mình, với 1 điều kiện, đó là: Tạo ra sự húng thú cho người mua.

Ông bà ta có câu: “Biết người biết ta, trăm trận trăm thắng”, để tạo ra sự hứng thú cho người mua; trước tiên, bạn phải hiểu họ.

Bạn có thể thích cái tường màu đỏ, nhưng khách hàng của bạn thì không. Bạn có thể cho rằng màu đỏ trông rất sang trọng và bạn sơn cả phòng ngủ của mình màu đỏ và nghĩ rằng sẽ thu hút được người mua, bạn có chắc rằng người mua cũng suy nghĩ tương tự?

Bạn có thể treo đầu dê, đầu nai, đầu bò, sừng tê giác gì đó… trên tường. Và khi bán nhà bạn nghĩ rằng điều này có thể gây sự hứng thú cho người mua. Tôi xin cam đoan là không. Với kinh nghiệm cùa chúng tôi, các thể loại trang trí kiểu này, rất kén người mua. Có khi gây sự phản cảm và mất đi một cơ hội tiềm năng.

Còn rất nhiều ví dụ nữa mà chúng tôi luôn gặp và tranh cãi rất nhiều với người bán để họ hiểu rằng, họ không bán nhà cho chính họ mà họ phải đặt ví trị là một người mua, thì lúc đó căn nhà của bạn mới sẵn sàng ra đi, chứ không nó sẽ mãi là nhà của bạn mà thôi.

Làm việc với một agent am hiểu về thị hiếu khách hàng tại mỗi thời điểm và khu vực khác nhau, sẽ mang đến hơn 80% cơ hội giúp bạn bán được nhà nhanh chóng.

Việc tìm câu trả lời cho câu hỏi nhà bạn đáng giá bao nhiêu không quan trọng bằng việc, bạn sẽ làm việc với ai trong suốt quá trình này vì người đồng hành cùng bạn (ở đây là agent) hoàn toàn có thể làm nhà bạn tăng giá hoặc mất giá. Hợp tác với chúng tôi sẽ đảm bảo bạn bán được nhà với giá hợp lòng trong một khoảng thời gian hợp lý và không vướng bận những căng thẳng không cần thiết. Bạn cần hiểu hợp lòng ở đây không phải là bạn muốn bán giá nào là agent sẽ như ông bụt hay bà tiên giúp bạn bán được giá đó. Mà hợp lòng ở đây là chúng tôi sẽ giúp bạn nhận định và điều chỉnh sự mong đợi của bản thân dựa trên tình thực tế một cách khách quan nhất, từ đó tránh được việc bạn cảm thấy thất vọng hay cảm thấy lỗ khi bán nhà. Đến với Khoa and Katie, chúng tôi sẽ giúp bạn đánh giá và xây dựng chiến lược về giá phù hợp nhất với nhu cầu của bạn. 

Nếu bạn có nhu cầu tìm hiểu sâu hơn về chiến lược định giá của chúng tôi và bằng cách nào mà nó giúp bạn bán được nhà nhanh hơn, với nhiều tiền hơn thì hãy liên hệ ngay với chúng tôi.

BẤM VÀO ĐÂY

BẤM VÀO ĐÂY

XEM THÊM NHỮNG BÀI VIẾT KHÁC
24 June 2021
05 May 2021
22 April 2021
16 April 2021
15 April 2021
en_USEnglish