Main Content

Home » Blog » Vietnamese (Tiếng Việt) » Vay Ngân Hàng (Loan) » MUỐN MUA NHÀ MỚI VÀ BÁN NHÀ CŨ CÙNG LÚC THÌ NÊN THAM KHẢO CÁI NÀY – HELOC LÀ GÌ?

MUỐN MUA NHÀ MỚI VÀ BÁN NHÀ CŨ CÙNG LÚC THÌ NÊN THAM KHẢO CÁI NÀY – HELOC LÀ GÌ?

MUỐN MUA NHÀ MỚI VÀ BÁN NHÀ CŨ CÙNG LÚC THÌ NÊN THAM KHẢO CÁI NÀY - HELOC LÀ GÌ?

Rất nhiều move-up buyers (người mua nhà mới với giá trị cao hơn nhà hiện đang sở hữu) cảm thấy vô cùng căng thẳng khi đối diện với các vấn đề về tài chính khi vừa phải mua và bán nhà cùng lúc. Đa số đều cho rằng phải bán được căn nhà mình đang ở rồi thì mới có tiền để mua nhà mới. Tuy nhiên, thực tế thì không phải lúc nào bạn cũng cần đi theo lối mòn này. 

Thay vì chỉ chú tâm giải quyết câu hỏi hóc búa “Mua hay bán nhà trước” thì chúng ta có thể đặt một câu hỏi mang tính giải quyết được vấn đề hơn, chẳng hạn “Có 1 công cụ hay chương trình vay ngân hàng nào đó mà hỗ trợ việc mua và bán cùng lúc không?”.

Câu trả lời tất nhiên là: Có

Và công cụ hay nói đúng hơn là một dạng chương trình cho vay ngân hàng mà chúng tôi muốn nhắc đến, đó là: HELOC viết tắt của từ Home Equity Line of Credit.

VẬY HELOC LÀ GÌ?

Nếu các bạn có chịu khó theo dõi các bài viết trước đây của Khoa và Katie, thì các bạn sẽ thấy nhiều lần chúng tôi có đề cập đến vấn đề này, đó là làm sao chúng ta có thể mua và bán nhà cùng một lúc một cách dễ dàng hơn, dễ chịu hơn và đỡ nặng hơn về tài chính?

Một trong những ý tưởng và cách để giúp nguồn tài chính đỡ áp lực hơn đó là tìm đến các khoản vay ngắn hạn. Các khoản vay ngắn hạn này sẽ tạm thời giúp bạn lấp đầy khoản tiền bị thiếu hụt khi mua nhà mới trong lúc chờ bán nhà cũ. Có 2 chương trình vay ngắn hạn điển hình, đó là Bridge Loan (xem lại bài viết này bên dưới) và HELOC. Ở bài viết lần này, chúng ta sẽ tìm hiểu sâu hơn về HELOC

HELOC là một giải pháp vay nợ ngắn hạn mà nó khá là tương tự với khi bạn sử dụng thẻ credit card.

Khi sử dụng credit card, hạn mức của thẻ (số tiền tối đa mà ngân hàng cho bạn mượn) sẽ phụ thuộc vào thu nhậpđiểm credit của bạn. Bạn có thể cà thẻ bất cứ khi nào cần, bù lại, bạn sẽ phải trả tiền lời (interest) hằng tháng cho ngân hàng. Khi nào bạn muốn ngưng sử dụng thẻ thì bạn sẽ phải trả nhà bank một cục tiền gốc mà bạn nợ.

Tương tự như thế, HELOC cho bạn vay tiền để bạn thanh toán các chi phí khi mua nhà mới. Chẳng hạn như bạn cần tiền down, closing cost (các chi phí khi kết thúc giao dịch mua nhà mới)… Hạn mức cho vay của HELOCs và thời hạn thanh toán sẽ phụ thuộc vào giá trị của vốn chủ sở hữu (equity) của căn nhà hiện có, gọi tắt là VCSH. Nói cho dễ hiểu hơn, ngân hàng sẽ cho bạn vay tiền để mua nhà mới mới mức tối đa gần bằng (khoảng 80%) với giá trị của căn nhà bạn đang ở hiện tại.

Nếu chưa hiểu lắm về VCSH, thì Khoa và Katie sẽ giải thích kĩ hơn cho các bạn như thế này:

VCSH là phần chênh lệch giữa giá trị  của căn hiện tại với số tiền bạn còn đang thiếu nhà bank (mortgage). Ví dụ, một năm trước bạn mua căn nhà này với giá là 200K, bạn down 20K, nợ nhà bank 180K (mortgage). Hiện tại, giá trị căn nhà đã tăng lên thành 250K và mortgage sau 1 năm của bạn chỉ còn 80K thì VCSH của bạn bằng 250K – 80K = 170K. Thường thì các nhà bank hoặc các tổ chức tín dụng sẽ cho bạn vay nhiều nhất là 80% VCSH. Có nghĩa là bạn sẽ được vay tối đa 136K trên 170K VCSH và khoản tiền này chính là giới hạn tín dụng của bạn (line of credit/ credit line).

Có 2 cách để gia tăng VCSH: một là để càng lâu, bạn trả nhà bank càng nhiều thì phần nợ nhà bank sẽ giảm, do đó VCSH sẽ tăng. Hai là, giá trị nhà bạn tăng lên. Cái này thì phải có nhiều cách, hoặc là bạn cải tạo lại căn nhà (renovation), hoặc là thị trường tự lên giá…

Tương tự, VCSH cũng sẽ giảm nếu thị trường biến động, khiến giá nhà tuột dốc; hoặc bạn làm việc với một agent (chuyên gia môi giới BĐS) thiếu chuyên nghiệp, làm nhà bạn bị mất giá. 

 

Đặc điểm của HELOC:

  • Không phải là khoản vay mà trong đó bạn được nhận trước một lần toàn bộ số tiền cần vay.
  • Có thể vay được tới 80% VCSH của căn nhà hiện tại của bạn 
  • Thời hạn trả nợ có thể kéo dài từ 10 – 20 năm.
  • Mức tiền lời (interest rate) tuy thấp hơn Bridge Loan nhưng không cố định mà sẽ thay đổi tùy tháng.

HELOC là một lựa chọn lý tưởng cho những move-up buyers cần vay những khoản vay ngắn hạn, nhưng bạn luôn nên xem xét nhiều chương trình hỗ trợ tài chính khác nhau. Nhu cầu và phương tiện (ở đây là tiền) của mỗi người mua và bán là rất khác nhau nên việc xác định được mình cần gì để tránh mắc phải những sai lầm không đáng có là điều cực kỳ quan trọng mà các move-up buyers cần phải lưu ý. 

Sau đây là một số ưu điểm và nhược điểm của HELOC so với Bridge Loan mà các bạn cần nên biết để có một cái nhìn khách quan hơn về chương trình vay vốn ngắn hạn này.

ƯU ĐIỂM

1. Được tự do kiểm soát khoản vay vốn

Điều này có nghĩa là gì? Nó có nghĩa là bạn không bị bắt buộc nhận toàn bộ số tiền mà bạn có thể vay một lần, mà bạn có thể mượn nhiều lần, tùy theo nhu cầu cần mượn bao nhiêu ở thời điểm nào, miễn là số tiền vay nằm trong giới hạn tín dụng của bạn (line of credit/ credit line). Việc cần bao nhiêu mượn bấy nhiêu chứ không ôm một cục tiền nợ lớn (lump sum) như vầy sẽ phần nào giúp bạn giảm được căng thẳng khi nghĩ đến việc trả nợ.   

2. Mức tiền lời (interest rate) thấp hơn

HELOC thường có interest rates thấp hơn nếu đem ra so sánh với thẻ tín dụng hay những khoản vay cá nhân. Mặc dù mức tiền lời này phụ thuộc vào quy định của chuyên viên hỗ trợ vay tiền mua nhà (lender) và điểm tín dụng của bạn, nhưng nó thường không nằm ở mức quá cao mà có thể chỉ ở khoảng 3%. Hơn nữa, khi sử dụng HELOC, bạn sẽ chỉ phải trả tiền lời trong suốt khoản thời gian vay (draw period). Khi nào thời hạn thanh toán đến thì bạn mới phải trả tiền gốc. Ví dụ bạn được vay 136K trong thời hạn 10 năm thì bạn có thể rút bao nhiêu lần đó thì tùy và bạn sẽ chỉ phải trả tiền lời cho khoản tiền mà bạn đã rút. Khi thời hạn 10 năm kết thúc thì bạn mới cần trả lại khoản tiền gốc mà bạn đã sử dụng. Chính vì sự linh hoạt này mà HELOC có thể là một lựa chọn khôn ngoan cho một số move-up buyers, tùy vào tình hình tài chính của họ. 

3. Những tiêu chuẩn về điểm tín dụng thấp hơn 

Bởi vì Bridge Loans và những giải pháp refinancing thường đòi hỏi bạn phải đạt đủ rất nhiều các yêu cầu cùng một lúc cho nên là nó chỉ phù hợp với những move-up buyers có điểm credit rất tốt. HELOCs, mặt khác, thì rất phù hợp với những người có điểm tín dụng vừa đủ, không quá xuất sắc (nhưng cũng không được quá tệ). Lý do cho sự linh hoạt này là vì HELOC cho vay tín dụng có giới hạn và chia ra nhiều lần chứ không phải là một dạng vay thông thường với các khoản vay với số tiền rất lớn.

Đứng ở khía cạnh là lender thì HELOC an toàn hơn nên là dù điểm tín dụng của bạn không đạt chuẩn cho các giải pháp ngắn hạn khác thì bạn vẫn có khả năng đạt chuẩn cho HELOC. 

NHƯỢC ĐIỂM

1. Nguy cơ mất nhà

Để vay được tiền theo chương trình HELOC thì bạn sẽ phải thế chấp căn nhà hiện tại, điều này đồng nghĩa với việc nếu bạn không thể trả nổi khoản vay khi thời hạn tới thì bạn sẽ bị tịch thu nhà cửa. Tất nhiên đây là điều không ai mong đợi. Bút sa, gà chết, cho nên bạn phải cực kỳ cẩn trọng và phải chắc chắn là mình thật sự hiểu rõ chương trình này trước khi đặt bút ký bất cứ giấy tờ gì. 

 

2. Mức tiền lời (interest rate) không cố định

Mức tiền lời của HELOC tương đối thấp hơn so với các giải pháp vay vốn cá nhân khác, tuy nhiên nó lại không được ổn định. Không giống như các khoản vay tiền mua nhà khác, trong đó, mức tiền lời là cố định trong suốt khoảng thời gian vay, thì đối với HELOC, con số này sẽ thay đổi hằng tháng. Điều này vô hình chung làm chi phí hằng tháng trồi sụt, khó kiểm soát và dễ làm tăng căng thẳng về tài chính. Đừng để đi vay tiền mua nhà mà mắc thêm bệnh tim thòng nữa thì kì lắm.

 

3. Lập kế hoạch thật chi tiết

Một khi nhà bạn đã được đăng bán (listed) thì bạn sẽ không thể dùng HELOC để thế chấp nhà được nữa. Còn nếu nhà bạn đã được đăng ký thế chấp, thì khi bán được nhà bạn sẽ phải thanh toán toàn bộ số dư nợ chưa thanh toán (outstanding balance) của chương trình HELOC liền. Điều này có nghĩa là các move up buyers sẽ phải dành rất nhiều thời gian để lên kế hoạch chiến lược khi sử dụng HELOC để mua nhà mới. 

VẬY HELOC CÓ DÀNH CHO TÔI HAY KHÔNG?

Như bạn đã thấy đó, cái gì cũng có hai mặt của nó. HELOC có thể là một giải pháp vay ngắn hạn giúp bạn linh hoạt hơn về tài chính và đồng thời nó cũng là một giải pháp mang tính rủi ro cao nếu như tình hình tài chính của bạn thay đổi và bạn mất khả năng chi trả. 

Nghe thì thấy sao hên xui may rủi quá, hay là bỏ qua HELOC cho rồi. Sẽ là sai lầm nếu như bạn hoàn toàn phớt lờ giải pháp vay ngắn hạn tuyệt vời này. Thế nên để biết chính xác tình hình tài chính của bạn có phù hợp với HELOC hay không, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn một cách chi tiết nhất. 

Khi bạn đến với Khoa và Katie, chúng tôi sẽ phân tích tình hình tài chính và lựa chọn ra những giải pháp tốt nhất dành cho bạn. Sau đó, chúng tôi sẽ kết nối bạn với các đối tác đáng tin cậy để lập kế hoạch cho vay phù hợp với nhu cầu của bạn nhất. Gánh nặng, khó khăn về tài chính từ đó không còn là lý do cản trở việc bạn trở thành một move-up buyer nữa. 

 
Đến với đội ngũ có kiến thức và mối quan hệ sâu rộng của KK, chúng tôi không chỉ giúp bạn tìm được căn nhà trong mơ của mình mà còn giúp bạn trang bị những hiểu biết cần thiết trong lĩnh vực bất động sản này để bản thân bạn có thể tự đưa ra được những quyết định đúng đắn nhất dành cho mình. 

BẤM VÀO ĐÂY

BẤM VÀO ĐÂY

XEM THÊM NHỮNG BÀI VIẾT KHÁC
24 June 2021
05 May 2021
22 April 2021
16 April 2021
15 April 2021
en_USEnglish