Main Content

Home » Blog » Vietnamese (Tiếng Việt) » MUA NHÀ TRONG THỜI ĐIỂM KHÓ KHĂN VÀ THỊ TRƯỜNG CẠNH TRANH

MUA NHÀ TRONG THỜI ĐIỂM KHÓ KHĂN VÀ THỊ TRƯỜNG CẠNH TRANH

LÀM THẾ NÀO ĐỂ MUA NHÀ TRONG THỜI ĐIỂM KHÓ KHĂN VÀ THỊ TRƯỜNG CẠNH TRANH

Nếu như trong năm 2021 kéo dài đến 2023, trừ khi là bạn đang dự định mua một căn new construction (nhà mới xây), còn không thì bạn có thể sẽ gặp phải rất nhiều sự cạnh tranh giữa những người mua khác. Khu vực DMV (viết tắt của DC-MD-VA) trong nhiều năm liền và đặc biệt là ở thời điểm hiện tại, luôn là một seller market (thị trường mà lợi thế thuộc về người bán). Khu vực DMV thường xuyên được các tạp chí và bài báo uy tín ở Mỹ bình chọn là một trong những nơi tốt nhất để sống ở Hoa Kỳ với một trong những thị trường nhà đất – BĐS ở có giá trị nhất trên toàn quốc. Nguồn cung nhà không thể theo kịp nhu cầu rất lớn từ làn sóng các thế hệ trẻ hơn đang muốn chuyển đến sống và làm việc tại vùng gần thủ đô. Do đó, điều đặc biệt quan trọng là người mua phải chuẩn bị kỹ càng trước khi bắt đầu tìm nhà nếu như muốn chiến thằng trong những cuộc so kè với những người mua khác và đấu trí với người bán để dành được căn nhà mà mình yêu thích. Chúng tôi ở đây, Khoa và Katie làm việc cùng REMAX là công ty có rất rất nhiều năm kinh nghiệm mua và bán nhà trong tất cả các điều kiện thị trường khác nhau, vì vậy, chúng tôi đã tổng hợp một số mẹo đã thử nghiệm và thành công cho người mua để giúp họ chiến thắng trong seller market (thị trường của người bán).

Hãy tự tạo cho mình một vị thế riêng trong “cuộc chiến mua nhà” năm nay bằng cách áp dụng những lời khuyên từ những chuyên gia BĐS chuyên nghiệp nhất! – Khoa và Katie.

Dưới đây là năm mẹo dành cho người mua nhà để giúp họ thành công trong thị trường của người bán:

#1
LÀM VIỆC VỚI MỘT AGENT CHUYÊN NGHIỆP

Chọn đúng agent là một trong những bước đầu tiên quan trọng nhất đối với người mua nhà tương lai, và trong thị trường đang có lợi thế cho người bán (seller market), bạn muốn chắc chắn chọn một agent có kinh nghiệm, đúng hơn là thật nhiều kinh nghiệm. Tuy nhiên, kinh nghiệm trong nhiều năm khác với kinh nghiệm trong bán hàng. Để chọn được một agent tốt nhất cho mình, bạn sẽ cần phải xem xét số lượng căn nhà mà công ty của agent đó đã bán mỗi năm có nhiều hơn khoảng thời gian họ làm ăn trong nghề hay không. 

NHỮNG CON SỐ ẤN TƯỢNG
0
Nhà Mua Năm 2020
0
Nhà Bán Năm 2020
$ 0 Tr
Giá trị Nhà Mua Năm 2020
$ 0 Tr
Giá trị Nhà Bán Năm 2020

Năm 2020, công ty chúng tôi là REMAX Advantage Realty đã giúp buyers mua được 1,105 căn nhà với tổng giá trị hơn $411 triệu đô và giúp sellers bán 1,366 căn nhà với tổng giá trị gần nửa tỷ đô la.

Đưa ra một offer (ra giá để mua nhà) một cách chiến lược với sự tính toán kỹ lưỡng và đầy tính nghệ thuật trong đàm phán và thương lượng cũng là một điều vô cùng quan trọng nếu muốn dành được ngôi nhà so với những người mua khác. Do đó, bạn không thể chọn một agent đang giảm giá, và hứa sẽ cho lại bạn bao nhiêu chấm hay phần trăm sau khi bạn mua được nhà và mong đợi nhận được mức dịch vụ tương tự từ một agent tính giá tiêu chuẩn. 

Hỏi agent của bạn về những kinh nghiệm của họ khi cạnh tranh trong thị trường của người bán và những mẹo họ có sẽ giúp bạn chiến thắng trong cuộc chiến offer. Bạn sẽ thực sự nhận được những gì bạn phải trả khi chọn một agent chuyên nghiệp, vì vậy hãy đảm bảo bạn chọn đúng agent khi mua nhà trong giai đoạn seller market hoặc mọi thời điểm tại khu vực DMV.

Thực sự chúng tôi không thể không nhắc đi nhắc lại tầm quan trọng của một agent trong bất kỳ một giao dịch BĐS nào. Căn nhà, dù là để ở hay để đầu tư thì đều là một tài sản lớn nhất của mỗi chúng ta; do vậy, cuộc sống sẽ nở hoa hay bế tắc còn phụ thuộc vào việc bạn lựa chọn người agent như thế nào.

Đúng người đúng thời điểm thì tuyệt vời; sai người, sai thời điểm thì chết chắc; nhưng đúng người, sai thời điểm thì còn có thể ngáp ngáp. Vì sao?

Chúng tôi đã giúp đỡ biết bao nhiêu buyers vượt qua các cuộc khủng hoảng bong bóng BĐS vào những năm 2016, 2018, 2020 và đầu 2021. Lắm lúc mà thị trường biến động khôn lường, giá trị nhà tăng vùn vụt, nhưng giá trị thực sự thì rất thấp. Thời điểm năm 2016, có người mua nhà ở MD giá gần 400K, trong khi đến 2021 được định giá chỉ khoảng 380K, trong khi trung bình giá giá ở Mỹ mỗi năm tăng 3-4%. Nhưng chúng tôi theo sát khách hàng và thông báo với họ khi thị trường dần cải thiện nhờ đó họ có được những bước đi phù hợp và kịp thời.

Dù các bạn mua nhà để ở hay đầu tư, thì quá trình này, giao dịch này giống như một cuộc chơi, một cuộc chơi dài hạn mà trong đó, ai tuân thủ và nắm rõ chắc luật chơi sẽ chiến thắng. Cuộc chơi này tuy không đơn giản, nó có thể kéo dài 15 hay 30 năm, tốn nhiều công sức và tiền bạc nhưng không vì luật chơi khó hay đối thủ mạnh mà chúng ta chùn bước và từ bỏ đi những cơ hội dù là mong manh nhất. An cư thì mới lạc nghiệp chứ không phải lạc hậu, tại sao cũng trả $1,500 hay $2,000 mỗi tháng để rồi sau 15-30 năm ra đi tay trắng trong khi bạn hoàn toàn có thể sở hữu một tài sản với giá trị tăng lên khủng khiếp với chi phí hàng tháng là như nhau. Đừng mãi rong chơi, mà cho rằng đây chưa phải thời điểm phù hợp để mua nhà, cơ hội đến rồi đi, chứ không có quá cảnh hay delay. ĐỪNG CHỜ ĐỢI VÀ ĐỪNG TỪ BỎ!

Đối với Khoa và Katie, một lần là khách hàng, mãi mãi là khách hàng. Sau mỗi giao dịch, chúng tôi luôn theo dõi, cập nhật và phân tích về tài sản của bạn, để luôn tư vấn những kế hoạch nhanh nhất nhằm mang lợi ích lớn nhất đến cho khách hàng. Chúng tôi sẽ cho bạn biết đâu là thời điểm phù hợp để refinance, đâu là lúc bạn nên mua một căn nhà to hơn và đâu là lúc bạn nên xem xét việc đầu tư vào BĐS và còn nhiều vấn đề khác nữa…

#2
KHÔNG ĐƯỢC BỎ QUA PRE-APPROVE

Trong thị trường của người bán (seller market), mọi thứ diễn ra rất nhanh chóng. Số ngày một căn nhà được đăng bán trên thị trường cho tới khi bán được tiếng anh gọi là Days on Market (viết tắt DOM); DOM ở khu vực DMV chỉ khoảng 25 ngày, ngắn hơn rất nhiều so với những khu vực khác. Điều đó cho thấy, nhà ở khu vực này vô cùng cạnh tranh và bán rất nhanh, nếu chúng ta là những người mua, không nhanh tay hoặc không được hỗ trợ tốt từ agent sẽ rất khó khăn trong việc mua nhà.

Một trong những cách để chứng minh với người bán rằng bạn là một người mua nghiêm túc đó là kèm theo Thư Tạm Chấp nhận Vay ngân hàng từ Lender tiếng anh trong ngành gọi là Pre-Approval Letter. Việc kèm theo bức thư này trong bộ hợp đồng offer của mình không chỉ giúp đẩy nhanh quá trình khi bạn tìm được ngôi nhà mình yêu thích mà còn giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt về số tiền bạn có thể chi trả và hơn hết là tạo được niềm tin cao hơn của người bán, vì họ sẽ ít nghi ngờ hơn về khả năng tài chính của bạn.

Sau buổi gặp mặt đầu tiên với Khoa hoặc Katie, chúng tôi sẽ giới thiệu bạn đến một lender (người làm thủ tục cho vay ngân hàng) đáng tin cậy, người sẽ giúp bạn được phê duyệt trước khoản vay. Đừng mạo hiểm để mất ngôi nhà mơ ước của bạn vì bạn không có một sự chuẩn bị kĩ lưỡng cho một nguồn tài chính phù hợp. Seller (người bán) và agent của họ sẽ tìm xem offer nào có nguồn tài chính an toàn nhất, chắc cú nhất và nhanh nhất; do đó, bạn phải làm việc với một lender uy tín nhất.

Vì sao không nên làm việc với các nhà bank lớn mà chỉ nên làm việc với các nhà bank tư nhân?

Đừng chọn một ngân hàng lớn, mở cửa lúc 9g sáng và đóng cửa lúc 5 giờ chiều, mặc dù đây là những ngân hàng lớn, có tên tuổi nhưng họ nổi tiếng là khá “chảnh” chỉ làm việc theo giờ giấc và thời gian hoàn tất thủ tục cũng rất lâu và hơn hết là chấm tiền lời (interest rate) của họ cũng cao hơn hẵn so với các ngân hàng tư nhân. Chúng tôi từng gặp trường hợp, khách hàng của chúng tôi là người mua phải offer căn nhà vào tối Chủ nhật vì đây là hạn chót do chủ nhà quy định, trong khi nhà thì mới đi xem vào hôm qua thứ 7. Và buyer của chúng tôi thì làm việc với ngân hàng Bank of America, đương nhiên trong 2 ngày thứ 7 và CN thì không ngày nào buyer có thể liên lạc với lender của Bank of America để xin giấy Pre-Approval Letter được, và kết quả là chúng tôi phải sử dụng Pre-Approval Letter cũ, với những con số khác hẵn với những gì chúng tôi đang muốn offer. Đương nhiên nếu giải thích, thì có thể người bán và agent sẽ hiểu thôi, nhưng ở một thị trường mà người mua cạnh tranh với nhau từng khía cạnh như thế này, thì điều này chắc chắn sẽ ảnh hưởng rất lớn đến kết quả mà chúng ta mong đợi. Và nói chung là việc khó liên lạc với lender là một việc rất bức bối và sẽ làm hạn chế đi rất nhiều khả năng mua nhà của chúng ta.

 Các ngân hàng tư nhân thì ngược lại, mỗi lender sẽ làm việc rất sát sao với từng buyer, phần lớn bạn có thể liên lạc với họ mọi lúc mọi nơi, kể cả cuối tuần hay 10-11g đêm. Cái này thì đương là tùy lender, chúng ta không thể nào ép buộc họ phải trả lời mọi yêu cầu hay câu hỏi cho chúng ta vào 11g đêm được, nhưng phần lớn các lenders chúng tôi tin dùng đều như thế.

Nhanh chóng – Chuyên nghiệp – Tận tâm – Nắm rõ thị trường là các tiêu chí mà chúng tôi lựa chọn lenders phù hợp nhất cho khách hàng.

#3
ĐỪNG NGHĨ QUÁ NHIỀU VỀ GIÁ ĐĂNG BÁN

Giá đăng bán của một ngôi nhà chỉ là một màn khởi động cho bạn và agent của bạn. Cuối cùng, bạn có thể phải trả ít hơn hoặc nhiều hơn giá đăng bán, vì vậy, đừng để bị cuốn vào con số ấy khi bạn đang cố gắng quyết định xem mình thích căn nhà này đến mức nào mà hãy chú ý nhiều hơn đến những con số ĐÃ BÁN (SOLD) gần đây trong khu vực. Listing Agent (agent của người bán) và Seller (người bán) có chiến lược riêng của họ về cách xác định giá đăng bán, mà nếu để ý kỹ, chúng ta sẽ “đánh hơi” ra ngay.

Trong thị trường cạnh tranh vô cùng khốc liệt như hiên nay, hình thức hay chiến lược về giá đăng bán nào, chúng tôi đều đã gặp hết.

Một số căn sẽ được list (đăng bán) với giá rất thấp so với thị trường và tình trạng của căn nhà. Bạn đừng vội mừng, bạn sẽ bị “duột” ngay thôi.

Ví dụ, có một căn vừa đăng bán với giá 300K, deadline (hạn chót) để gửi offer chỉ có 2 ngày kể từ ngày bắt đầu rao bán trên thị trường.

Ví dụ, có một căn vừa đăng bán với giá 300K. Trong khi những căn nhà xung quanh với cấu trúc bên trong lẫn bên ngoài rất tương tự với căn nhà này được bán cách đây vài tháng với giá 330K. Hoặc là có 1 căn gần đó, cũng y chang căn này, đang bán với giá 345K.

Deadline (hạn chót) để gửi offer chỉ vỏn vẹn có 2 ngày kể từ ngày bắt đầu rao bán trên thị trường.

Sau khi xem sơ hình ảnh trên mạng, thì bạn thấy căn nhà quá là “ngon”. Bạn cùng agent của mình đến xem căn nhà này, khi đến nơi thì đang có 5 gia đình khác cũng đang xếp hành chờ để được vào trong xem, và sau bạn là 3 gia đình khác cũng vừa tới.

Xem nhà xong thì bạn yêu căn nhà ngay, và muốn mua nó ngay và luôn.

Vậy câu hỏi đặt ra là, nên trả giá như thế nào và thực hiện những yêu cầu hay kiểm định gì?

Như các bạn đã biết, Kiểm định nhà (Home Inspection) trên nhiều hạng mục khác nhau, sẽ là một cách để chúng ta biết rõ tình trạng ngôi nhà, những thứ mà nếu chỉ nhìn về nổi, hay cách trang trí lôi cuốn của căn nhà, chúng ta sẽ không thể thấy được. Những chuyên gia kiểm định sẽ giúp bạn tìm ra mọi thứ mà có thể chủ nhà đang muốn dấu diếm. Ngoài ra, Home Inspection cũng là cách mà chúng ta từ chối việc mua nhà nếu đã được chủ nhà đồng ý bán trước đó mà không bị mất tiền cọc.

Thế thì quay trờ lại vấn đề, nếu chúng ta yêu thích căn nhà này, thì cơ hội là 80% những người còn lại cũng sẽ như thế. Chúng ta khao khát được sở hữu nó, thì những người khác cũng vậy.

Do đó, chiến thuật của bạn là, bạn sẽ tự tin trả đúng giá và không xin tiền gì hết cho closing cost (tiền hoàn tất thủ tục, hồ sơ). Chỉ thực hiện đúng một loại kiểm định nhà toàn diện thôi, bỏ qua hết những thứ khác.

Qua hôm sau, bạn nhận được tin từ agent của chủ nhà là rất tiếc họ đã chấp  nhận một offer khác với giá 350K (tức là cao hơn 50K so với giá đăng bán), mà không những thế người này còn bỏ qua hết tất cả các hình thức kiểm định.

Từ ví dụ này, bạn học được gì?

Nhà đăng với giá thấp hơn thị trường sẽ tạo ra cuộc chiến đối đầu giữa các buyers do thu hút và tăng cao nhu cầu do ham thích giá rẻ, hạn chót nộp offer là rất ngắn để tập trung càng nhiều buyers đến xem vào một thời điểm cùng lúc càng tốt để tạo hiệu ứng đắt khách hàng nhằm tăng tính cạnh tranh khi nộp offer. Ngoài ra, để chắc chắn dành được căn nhà, nhiều người bỏ qua vấn đề kiểm định, vì nếu như buyer không thực hiện kiểm định thì gần như seller sẽ nắm chắc rằng nhà mình sẽ bán được.

Từ ví dụ trên, chúng tôi khuyên các bạn bình tĩnh, vì những agent chuyên nghiệp sẽ nắm bắt được thì trường và giá cả nào là hợp lý hay mức offer là bao nhiêu để có thể mua được căn nhà mà bạn vô cùng yêu thích. Đương nhiên, chúng ta cũng không thể nào trả quá cao so với giá trị thực tế của căn nhà, vì nhiều lý do khác nhau như: sẽ rất khó khăn trong quá trình vay tiền ngân hàng, vì nếu bạn vay 80% thì ngân hàng chỉ cho vay 80% giá trị mà họ thẩm định căn nhà, chứ không phải giá mà bạn sẵn sàng trả, hoặc 1 vấn đề khác nữa đó là sau này bạn bán có lời không? Vì gần như mua nhà ở Mỹ, để càng lâu bán càng lời, nhưng nếu bạn mua với giá quá cao thì đương nhiên muốn bán lời thì phải đợi rất lâu rồi.

#4
ĐƯA RA CON SỐ OFFER HỢP LÝ NHẤT

Bạn muốn mua nhà giá rẻ thì seller cũng muốn bán nhà giá cao. Bạn tự tin với khả năng tính toán và thương lượng của mình, thì seller có khi còn giỏi hơn bạn. Vỏ quýt dày thì chắc chắn sẽ có móng tay nhọn.

Đặc biệt là nếu bạn đang sống tại khu vực MD-DC-VA thì 90% bạn đang ở trong một thì trường mà thường có lợi thế hơn cho người bán (gọi là Seller Market). Ở thị trường này, người bán sẽ nắm đằng cáng, vì một căn nhà thường sẽ có tối thiểu 3 offers trở lên, vậy thử hỏi bạn có tự tin cỡ nào thì offer của bạn đã bị loại ngay từ vòng gửi xe rồi, lấy gì mà có cơ hội đối chấp với người bán.

Lời khuyên của chúng tôi là, bạn tự hỏi bản thân một câu, cái giá tôi đang trả cho căn nhà này, có hợp lý hay không? nếu có thì cứ tự tin mà offer, nếu cảm giác bị hố thì bỏ qua, còn nếu thấy hơi thấp mà cuối cùng bị duột mất vì thiếu có 5-10 ngàn thì tức lắm đấy. Chuyện mức giá nào là hợp lý, chúng tôi sẽ phân tích thật kỹ để bạn thấy, còn quyết định là ở bạn. Nhưng đừng thử, đừng đùa giỡn, ĐƯA RA MỘT CON SỐ LỚN NHẤT BẠN CÓ THỂ.

Một agent chuyên nghiệp và hiểu rõ thị trường cạnh tranh như thế này sẽ khuyên bạn và giúp bạn tìm nhà dưới mức tối đa mà bạn được ngân hàng chấp nhận cho vay trong Pre-Approval Letter. Vì khi có một cuộc so kè về giá xảy ra, bạn có đủ tiền để nâng mức offer của mình lên, hoặc bạn có thể tự tin offer giá cao hơn ngay từ đầu. Ví dụ, bạn đi xem một căn nhà rao bán với 250K, bạn mê nó quá, và muốn phải dành nó cho bằng được, trong khi lender chỉ cho bạn mua nhà với giá đúng 250K, vậy là cơ hội bạn có được căn nhà này sẽ vô cùng mong manh. Trong khi bạn cũng mê một căn khác được rao bán với giá 230K mà bạn offer 250K thì gần như sẽ mua được.

Chúng tôi nhắc lại là, ở một thị trường cạnh tranh thế này thì nếu bạn nghĩ cứ trả vừa thôi rồi từ từ nâng lên thì cơ hội là bạn sẽ lên đường từ vòng gửi xe. Thà là bạn cứ trả cao, cao hơn hẵn những buyers khác, được người bán chấp nhận rồi sau đó kì kèo giá sau khi nhận bảng kết quả kiểm định nhà (home inspection), vì lúc này người bán đã dính với bạn rồi, họ sẽ rất ngại từ chối vì khi đó lại phải đăng bán và kéo dài quá trình thêm ít nhất 1-2 tháng nữa.

Tóm lại, cách tốt nhất là trả giá cao, và xin tiền hỗ trợ phí hoàn tất thủ tục, giấy tờ (closing cost) sau khi nhận được kết quả kiểm định nhà (home inspection) vì căn nhà dù hoàn hảo cỡ nào, sau khi kiểm định vẫn sẽ lòi ra những lỗi nhỏ mà chúng ta hoàn toàn có thể dựa vào đó để cứu vãn tình hình.

#5
SẴN SÀNG CHO MỘT CUỘC CHIẾN

Có rất nhiều thứ và điều kiện khác nhau kèm theo trong một bộ hợp đồng offer chứ không phải chỉ có giá không là đủ. Có nhiều người offer đúng giá rao bán, nhưng thực hiện đầy đủ các loại home inspection khác nhau vẫn không được chấp thuận so với người offer thấp hơn 5-10K nhưng từ bỏ hết các quyền làm home inspection. Offer có thể thấp hơn vài ngàn, nhưng những sellers này sẽ biết chắc là họ sẽ bán được nhà nếu như buyer không làm inspection vì inspection là một trong những lý do để buyer có thể từ bỏ và không mua nữa, nếu vậy họ sẽ lại phải đăng bán nhà lại từ đầu và chờ đợi tiếp tục.

Do đó, trong những thị trường mà có lợi thế cho người bán, người bán có thể sẽ ra điều kiện ngược lại với người mua. Một ví dụ cho vấn đề này mà người bán sẽ trả giá ngược lại với người mua có thể là:

Tôi rất thích offer của anh, vì anh không thực hiện bất kỳ 1 hình thức home inspection nào. Nhưng tôi cũng rất tự tin vào nhà mình không có vấn đề gì cả; do đó tôi đang xem xét giữa offer của anh và một offer khác được ngỏ ý mua với giá cao hơn anh 20K. Không biết anh có sẵn sàng trả giá cao hơn hoặc như người đó không, nếu vậy thì chắc chắn chúng tôi sẽ vui vẻ mà bán nhà cho anh.

Khi nhận được phản hồi kiểu như thế này, bạn biết được rằng, mình đã chính thức bước vào một cuộc chiến tranh giành đấu thầu vô cùng căng thẳng.

Thị trường nhà đất ở khu vực DMV (DC-Maryland-Virginia) là một trong 4 thị trường BĐS hot nhất nước Mỹ. Do đó, seller sẽ vô cùng khôn ngoan tạo ra tính cạnh tranh vốn sẵn có, nay còn khốc liệt hơn nữa. Bạn không nên xem và offer những căn vừa ngám mức giá tối đa mà mình có thể mua, hãy xem những căn thấp hơn từ 10-20K hoặc thậm chí hơn,. Khi bạn làm việc với một agent nắm rõ thị trường và có tài đàm phán, họ sẽ giúp bạn thương lượng một cách suôn sẻ nhất và biết cách xử lý các cuộc chiến đấu thầu này; tuy nhiên, là một người mua, bạn cũng cần nắm rõ tình hình, chuẩn bị đầy đủ kiến thức và luôn có tâm lý sẵn sàng để đối đầu một cách tỉnh tảo nhất với tất cả những đề nghị mà bên bán đưa ra.

KẾT LUẬN

Điểm mấu chốt là trong thị trường đang có lợi cho người bán hay một thị trường đầy tính cạnh tranh như ở khu vực DMV, người mua phải chuẩn bị kỹ càng nhất có thể, sẵn sàng hành động nhanh chóng và làm việc với một agent thực sự có kinh nghiệm để thành công. Nếu bạn đang muốn mua nhà trong năm nay, hãy liên hệ với Khoa và Katie! Công ty của chúng tôi là công ty bất động sản hàng đầu trong khu vực và chúng tôi biết cách giúp người mua thành công trong thị trường của người bán.

BẤM VÀO ĐÂY

BẤM VÀO ĐÂY

XEM THÊM NHỮNG BÀI VIẾT KHÁC
24 June 2021
05 May 2021
22 April 2021
16 April 2021
15 April 2021
en_USEnglish