Main Content

Home » Blog » Vietnamese (Tiếng Việt) » Mua (Buyer) » 7 CÂU HỎI MÀ NGƯỜI MUA NHÀ LẦN ĐẦU THƯỜNG GẶP

7 CÂU HỎI MÀ NGƯỜI MUA NHÀ LẦN ĐẦU THƯỜNG GẶP

7 CÂU HỎI MÀ NGƯỜI MUA NHÀ LẦN ĐẦU THƯỜNG GẶP

Người mua nhà lần đâu tiếng Anh gọi là First time Home buyer. Mà đã là lần đầu thì thường ngây ngô, không biết gì cả.

Chúng tôi nghĩ không phải chỉ 7 đâu, mà first time home buyers chắc sẽ có hàng trăm câu khác nhau, cái gì cũng mới, cái gì cũng lạ, cái gì cũng không biết. Tuy nhiên, khi làm việc với nhiều buyers chúng tôi thấy được có 7 câu hỏi/vấn đề mà người mới mua nhà nào cũng thường hay thắc mắc. Và những câu hỏi này nó cứ lập đi lập lại hoài.

Trong bài blog lần này, Khoa và Katie sẽ nêu ra 7 câu hỏi đó cùng với câu trả lời cụ thể và chi tiết nhất cho những vấn đề mà người lần đầu mua nhà luôn gặp phải.

#1
BƯỚC ĐẦU TIÊN LÀ GÌ? BẮT ĐẦU TỪ ĐÂU?

Đương nhiên là phải làm việc với Lender trước rồi. Nhưng khoan đã…

Vì sao phải gặp Lender trước và Lender là ai?

Nhiều buyer (người mua) thường rất hay bỏ qua bước này. Họ nghĩ rằng, muốn mua nhà thì chỉ cần gọi cho agent và họ dắt mình đi coi nhà thôi, gặp Lender để làm gì?

Thật tuyệt vời nếu điều kiện tài chính hiện tại cho phép bạn mua bất cứ căn nhà nào mà mình muốn. Và sẽ còn tuyệt vời hơn nếu như bạn có thể mua nhà và trả hết 1 lần, để không phải vay ngân hàng và tốn thêm tiền lời cho ngân hàng mỗi tháng.

Còn nếu không thì sao?

Nếu bạn giống với hầu hết những buyer khác, bạn sẽ mua nhà bằng cách vay vốn từ ngân hàng, thì tốt nhất bạn nên thẳng thắn xác định bạn có thể mua nhà ở mức giá bao nhiêu. Vì rốt cuộc, mục đích của việc đi xem và chọn nhà là gì trong khi bạn còn không hình dung được mình sẽ mua được nhà khoảng bao nhiêu tiền. Điều này không chỉ giúp bạn thoát khỏi thất vọng khi không thể sở hữu được căn nhà mà bạn rất ưng ý sau này khi muốn mua mà phát hiện khả năng tài chính không cho phép, mà nó còn giúp bạn rút ngắn đáng kể khoảng thời gian tìm kiếm nhà.

Có nhiều cách để bạn có thể ước chừng con số bằng các công cụ tính khoản vay mua nhà (mortgage) trên mạng, nhưng chúng tôi không khuyến khích bạn làm điều đó, vì nó chỉ có tính chất tham khảo, bạn phải liên lạc với các chuyên gia làm loan ngân hàng (lender) họ sẽ cho bạn một con số chính xác nhất và sau đó cấp cho bạn thư chấp thuận (Pre-Approval Letter) để agent có thể dẫn bạn đi xem các căn nhà dựa theo con số được đưa ra bởi lender trong Pre-Approval Letter.

Hầu hết các chủ nhà (seller) đều yêu cầu người mua (buyer) phải cung cấp Pre-Approval Letter trong bảng hợp đồng mua nhà; do đó, bước gặp lender là chắc chắn không thể thiếu sót khi bắt đầu quá trình mua nhà.

Để dễ dàng chuẩn bị tốt hơn và sẵn sàng cho buổi gặp Lender được diễn ra xuông sẻ, chúng tôi chuẩn bị một bảng danh sách các giấy tờ cần thiết để bạn cung cấp cho Lender.

Như đã nói phía trên, gặp lender sẽ là bước đầu tiên chúng ta nên làm khi quyết định mua nhà, điều này nên được áp dụng cho tất cả buyers (người mua) chứ không chỉ riêng first time home buyer (người mua nhà lần đầu). Tuy nhiên, chúng tôi cũng khuyến nghị các bạn nên GẶP AGENT TRƯỚC.

Vì sao?

Agent sẽ có danh sách những lenders tốt mà họ tin dùng. Không phải lenders nào cũng làm việc như nhau, có người thích hợp hơn làm loan (khoản vay) cho người làm lương W2, lại có lenders phù hợp hơn khi giải quyết những buyers nhận lương 1099. Người Việt tại Mỹ, đa phần làm nails, và phần lớn trong số đó nhận lương 1099, hoặc mức income không cố định và thiếu tính chắc chắn như W2. Phần lớn trong những trường hợp này, để tính toán bạn sẽ mua được mức nhà bao nhiêu, các lenders rành về dạng này thường sẽ đi ngược.

Sao lại gọi là đi ngược?

Thông thường, khi tính toán khả năng mua nhà, người lender sẽ dựa vào income và giấy thuế những năm trước của bạn, từ đó chia nhỏ ra mỗi tháng để thấy là bạn có thể trả tiền nhà mỗi tháng bao nhiêu, từ đó suy ra giá nhà.

Những người Việt làm nails, tóc hoặc làm bậy bạ này kia nọ, nhận lương 1099 thường cũng rất nhiều tiền nhưng không thể hiện rõ trên giấy thuế, điều này vô tình khiến cho khả năng mua nhà giảm sút đáng kể, trong khi khả năng thì dư sức. Hoặc có khi khai thuế không cao để nhận trợ cấp chính phủ, hoặc nhiều lý do gì đó, chúng tôi không tiện trình bày ở đây.

Do đó, chỉ có những lenders rành về trường hợp này, hoặc biết rõ về cách thức đi ngược mới có thể làm được hồ sơ vay cho bạn. Họ đi ngược bằng cách, hỏi bạn muốn mua nhà bao nhiêu, từ đó tính ra tiền trả hằng tháng, rồi suy ra mức income bạn cần phải có để đủ mua. Bạn chỉ cần vào nhờ chủ ký cho mấy cái checks là xong… Còn nhiều cách thức nữa, nhưng chúng tôi cũng không thể trình bày quá chi tiết.

Lender phải mánh một tí thì mới giải quyết được những trường hợp khó, chứ không bạn mà đi gặp các lenders chuyên làm loan cho người Mỹ làm hãng thì họ sẽ nói ngay với bạn là: “Bạn chưa mua nhà được đâu!”

Do đó, hãy liên lạc với chúng tôi trước, để chúng tôi chỉ định lender phù hợp nhất cho trường hợp của bạn.

#2
PHÍ PHẢI TRẢ CHO AGENT (CHUYÊN GIA MÔI GIỚI) LÀ BAO NHIÊU?

Nhiều người cũng hay thắc mắc là, tôi phải trả bao nhiêu tiền cho agent để họ dắt tôi đi xem nhà, và khi nào tôi cần phải trả phí đó?

Câu trả lời là: Không trả gì hết. Mời agent đi ăn tân gia nhà mới là được rồi! (hihi)

Người agent dắt bạn đi coi nhà được gọi là buyer agent (vì họ đại diện cho bạn – một người buyer). Người agent này sẽ được trả tiền bởi người bán (seller) khi bạn chính thức mua một căn nhà nào đó. Điều đó có nghĩa là, nếu bạn đi coi và mua nhà trong 1 tháng hay trong nhiều năm mới mua được thì chỉ khi bạn mua được nhà, người buyer agent mới được người bán (chủ nhà) trả tiền hoa hồng.

Hãy đọc ví dụ sau đây:

Anh Tân muốn bán nhà và anh thuê một người agent tên Khoa giúp anh làm điều đó. Khoa sẽ được gọi là Listing agent (listing nghĩa là đăng bán) và đương nhiên, Khoa sẽ đại diện cho anh Tân – người bán. Khoa đồng ý list (rao bán) nhà cho anh Tân với mức tiền Hoa hồng (commission) là 6% giá trị nhà khi bán được. Trong đó, bên công ty của Khoa sẽ giữ 3% và công ty của buyer agent giữ 3%.

Chị Phương đang muốn mua nhà và thuê Katie – một buyer agent để dắt chị đi xem nhà. Chị Phương xem và thích nhà của anh Tân (chứ không thích anh Tân đâu nha). Chị Phương đưa ra offer; sau vài lần thỏa thuận, 2 bên đồng ý mua và bán nhà với giá 100K.

Kết thúc giao dịch, anh Tân trả cho Khoa (listing agent) của mình tiền hoa hồng (commission) với 6% giá trị nhá bán được: 100K x 6% = $6,000

Khoa không giữ hết mà sẽ chia đôi cho Katie, tức là mỗi bên sẽ nhận được $3,000.

Tuy nhiên, đây cũng chưa phải số tiền mà mỗi agent thực tế nhận được. Nên nhớ rằng, tất cả agent đều phải làm việc dưới một công ty BĐS (gọi là broker). Do đó, số tiền $3,000 mỗi bên là trả cho broker chứ không phải trả cho agent. Tùy vào thỏa thuận giữa người agent và broker mà $3,000 đó sẽ được broker chia lại cho agent. Ví dụ như mức phân chia là 7/3, nghĩa là người agent sẽ được nhận 70%, tức là 70% x 3,000 = $2,100. Đây mới chính là con số mà mỗi agent được nhận. Cái này nó cũng giống như nếu bạn đi làm nails và khi khách trả tiền, tiền đó là khách trả cho chủ tiệm, chứ không phải trả cho bạn. Sau đó, tùy vào thỏa thuận giữa bạn với chủ tiệm là bao nhiêu (7/3, 6/4 hay 5/5 gì đó) mà chủ sẽ chia lại cho bạn sau.

Như vậy, nói cho dễ hiểu và tóm gọn nhất thì bạn không cần phải trả hoa hồng hay bất kỳ phí gì cho agent dắt bạn đi xem nhà, chủ của căn nhà bạn mua sẽ trả phí đó. 

Giải thích đến đây thì lại có người thắc mắc rằng:

Vậy tôi mua nhà mà không cần agent thì sao?

Nếu như bạn mua nhà mà không có buyer agent đại diện cho bạn, người listing agent sẽ được giữ hết 6% tiền hoa hồng. Cho nên có buyer agent có phải lợi hơn không.

Có người lại hỏi tiếp: 

Ủa nếu vậy, tôi có thể dựa vao đây để trả giá nhà xuống 3% được không?

Thực sự , tôi không biết bạn đang sống ở khu vực nào, nhưng nhà ở khu vực DMV (tức DC-Maryland-Virginia) thường được bán trong vòng 1 tuần list (đăng bán) với đúng giá rao bán, thậm chí có khi còn cao hơn. Nên chắc chắn nếu bạn mà đi trả giá xuống 3% giá trị nhà thì chắc chủ nhà sẽ cười sau lưng bạn đấy. Thời buổi mà nhu cầu mua tăng cao, người bán (seller) thường có 1 chục offer để cân đo, đong, đếm cùng lúc để lựa ra buyer tốt nhất. Thế bạn nghĩ xem trả xuống 3% liệu có giúp bạn giành được căn nhà? Và nếu bạn đang sống ở DMV, thì hầu như lúc nào thị trường cũng thường có lợi cho người bán (seller market), vì nhu cầu mua lúc nào cũng cao mà số lượng nhà bán thì không đáp ứng nỗi.

Vậy nếu tôi sống ở một thị trường mà người mua thường có lợi thế hơn (buyer market) và tôi muốn mua một căn nhà đã đăng bán rất lâu rồi nhưng chẳng ai thèm mua, vậy tôi có thể trả giá xuống 3% chứ?

Cho là bạn là một chuyên gia đàm phán đại tài, thương lượng đâu thắng đó. Vậy bạn thử nghĩ xem, bao lâu bạn mua nhà một lần, và bao lâu, người listing agent thương lượng về giá một lần. Bạn có thể mua 2-3 căn nhà 1 năm, hoặc 10 năm 1 căn, nhưng người agent chuyên nghiệp có thể phải đàm phán về giá BĐS mỗi tháng và có khi là mỗi tuần.

Ở đây, chúng tôi không cố gắng ép bạn phải có agent khi mua nhà, hoặc tìm ra mọi lý do để chúng tôi có được tiền hoa hồng. Mà vấn đề ở đây là bạn là một first time buyer (người mua nhà lần đầu). Bạn không phải đang cố gắng tự cắt tóc cho con mình để tiết kiệm 2-3 chục đồng. Bạn cũng không phải đang cố gắng tự khai thuế. Bạn đang mua một tài sản lớn nhất trong cuộc đời, có giá vài trăm ngàn đô la. Đừng tiếc vài ngàn đô mà sau đó tiếc cả đời bạn ạ. Hãy tự hỏi, mình có chắc sẽ làm được mọi thứ nếu không có agent?

  • Bạn có biết điền hơn 50 trang hợp đồng mỗi khi muốn offer một căn nhà nào đó?
  • Bạn có biết đám phán dựa trên kết quả kiểm định nhà (inspection)?
  • Bạn có biết kéo dài hợp đồng nếu như hồ sơ vay ngân hàng chưa kịp hoàn tất?
  • Bạn có biết lender nào phù hợp để làm hồ sơ vay ngân hàng cho mình?
  • Bạn có biết định giá nhà cho phù hợp để mua không bị hố?…

Và còn rất rất nhiều câu hỏi và vấn đề mà không những chỉ riêng người mua nhà lần đầu, mà bất kỳ người mua nhà nào sẽ gặp phải nếu tự làm việc mà không có agent. Nếu bạn không thể làm một trong những việc trên thì tốt nhất bạn nên làm việc với agent. Khoa và Katie sẽ hỗ trợ bạn đến tận răng, bạn chỉ cần: đi xem nhà, gật và lắc, sau đó chi tiền là dọn vào nhà mới ngay. 

#3
TIỀN DOWN CÓ PHẢI 1 PHẦN CỦA CLOSING COST KHÔNG?

Đầu tiên, chúng ta phải hiểu:

Closing cost là gì?

Khi 2 bên hoàn tất các thủ tục cần thiết, quy trình làm hồ sơ vay ngân hàng cũng đã xong thì ngày Settlement sẽ tới. Settlement là ngày mà người mua sẽ phải đến văn phòng công chứng (Title Company) để ký toàn bộ giấy tờ và trả những khoảng phí cần thiết để cuối cùng là nhận chìa khóa và dọn vào ở. Các khoản phí này bao gồm:

  • Thuế nhà
  • HOA: phí quản lý/dịch vụ công cộng của khu dân bạn đang ở (phí này có thể có, có thể không, tùy nhà)
  • Condo fee: phí quản lý/dịch vụ công cộng nếu bạn mua nhà condo (bạn có thể phải đóng phí này hoặc HOA hoặc cả 2, tùy nhà/khu)
  • Escrow Service Fee: Phí công chứng trả cho công ty làm dịch vụ công chứng
  • Title Insurance: Bảo hiểm chủ quyền nhà
  • Loan Origination Fee: Phí để ngân hàng khởi tạo khoản vay
  • Appraisal Fee: Phí thẩm định giá nhà từ ngân hàng. Ngân hàng cho các bạn mượn tiền không phải để bạn muốn xài thế nào là xài, mua nhà thế nào cũng được. Họ muốn kiểm tra xem là phần tiền bạn mượn của họ để mua nhà có đáng không, nhà có mắc quá hay không. Nên họ sẽ thẩm định, và bạn phải trả phí này cho họ.
  • Homeowner Insurance: Bảo hiểm nhà. Này thì luật bắt buộc rồi, nhà nào cũng phải mua bảo hiểm.
  • PMI (Property Mortgage Insurance: Bảo hiểm thế chấp nếu down dưới 20% giá trị nhà. Quyền sở hữu căn nhà của bạn không nhiều mà phần lớn thuộc về ngân hàng. Ngân hàng không yên tâm khi bạn có phần sở hữu quá thấp như vậy, bạn mà không trả nợ thì họ ôm sô. Do đó, họ bắt bạn mua bảo hiểm thế chấp, để lỡ có gì thì công ty bảo hiểm sẽ trả nợ cho ngân hàng thay bạn.
  • Mortgage Point( Chiết khấu khoản vay): Là một hình thức khi bạn trả một tiền phí cố định cho lender khi chốt giao dịch để giảm tiền lãi suất ngân hàng. Điểm chiết khấu có thể làm giảm lãi suất của bạn từ 0.25% – 0.5% và giống như lãi suất, giá của điểm cũng thay đổi hàng ngày. Mặc dù việc trả lãi suất thấp hơn có vẻ hấp dẫn, nhưng điều này có thể không đáng về lâu dài nếu bạn không có kế hoạch sở hữu nhà trong thời gian dài hoặc dự định tái cấp vốn trong tương lai.

Và còn nhiều chi phí phát sinh khác nữa mà lender sẽ cung cấp cho bạn sau khi bạn nộp hô sơ mở khoản vay nhà khoảng từ 2-3 ngày, những phí này gọi chung là closing costs. Không có một con số cụ thể, nhưng ước tính chi phí này là khoảng 2-5% giá trị nhà.

Do đó, vào ngày settlement, bạn phải trả closing cost và tiền down cho căn nhà.

Nếu muốn tham khảo thử tiền closing cho căn nhà mình muốn mua là khoảng bao nhiêu thì bấm vào nút bên dưới.

#4
TIỀN ĐẶT CỌC (EMD) LÀ BAO NHIÊU?

Rất nhiều người hay lầm tưởng từ Down Payment hay có người gọi là tiền Down chính là tiền đặt cọc, nhưng không phải.

Khi bạn mua nhà với giá 200K, ngân hàng cho bạn vay 150K và bạn phải tự trả trước 50K còn lại, thì tiền trả trước này chính là Down Payment, hay là tiền Down. Mua xe cũng tương tự vậy, các bạn down 1 phần và vay ngân hàng phần còn lại.

Vậy tiền đặt cọc tiếng Anh là gì?

Tiền đặt cọc trong giao dịch BĐS tại Mỹ được gọi là EMD viết tắt của Earnest Money Deposit (trong đó, chữ deposit mới có nghĩa là đặt cọc)

Đương nhiên về ý nghĩa, thì chữ đặt cọc cũng quá dễ hiểu rồi (đừng đọc lái lại nhé, hơi ghê!), nó giống như là tiền giữ chân. Khi chúng ta mua 1 món hàng gì đó, để thể hiện tính thiện chí đối với người bán, chúng ta sẽ đặt cọc. Và đương nhiên không phải là đặt cho vui rồi không thích thì lấy lại, thường là khi đặt cọc, sẽ có 1 số điều kiện ràng buộc nhất định, và khi giao dịch có thể không thành công nhưng tiền cọc cũng sẽ không được lấy lại. Vì có những rủi ro đó, nên đương nhiên tiền cọc càng cao thì người mua sẽ thể hiện được thiện chí càng lớn đối với sản phẩm của người bán.

Khi nào thì phải đưa tiền đặt cọc?

Khi bạn chuẩn bị bộ hợp đồng offer (trả giá) bất kỳ căn nhà nào, bạn phải kèm theo hình ảnh photocopy của cái check với số tiền đặt cọc (EMD) phù hợp. Nên nhớ muốn thể hiện sự thiện chí càng cao thì tiền EMD phải càng nhiều càng tốt. Tại MD-DC-VA công ty của buyer agent, tức là người dắt bạn đi coi nhà, sẽ giữ cái check đó, cho đến ngày settlement, EMD sẽ được trừ ra từ tiền Closing Costs.

Vậy bao nhiêu thì đủ?

Không có một con số yêu cầu nào nhất định, thỉnh thoảng có người bán (seller) quy định con số tối thiểu, nhưng cũng có khi không. Thông thường thì 1.5% – 3% giá trị nhà là con số hợp lý nhất. Ví dụ: Nhà đăng bán với giá 500K, bạn có thể viết cái check từ $7,500 đến $15,000. Bạn thấy đó, offer của người nào có EMD tới $15,000 chắc chắn sẽ “mạnh” hơn người offer với EMD $7,500.

#5
TÔI CÓ CẦN PHẢI BỎ YÊU CẦU RÀNG BUỘC ĐIỀU KIỆN KIỂM ĐỊNH NHÀ (INSPECTION CONTINGENCY) ĐỂ OFFER MẠNH HƠN?

Đầu tiên, chúng ta cần làm rõ một số thuật ngữ sau:

Thứ nhất, Inspection: Nếu có theo dõi một số bài viết khác, Khoa và Katie liên tục nhắc đến Home Inspection. Đây là một giai đoạn mà bạn có thể thuê một công ty chuyên về thẩm định nhà cửa (Inspection) đến để xem coi nhà có bị vấn đề gì không. Từ đó, bạn có thể quyết định có muốn tiếp tục mua căn nhà này hay không. Đây là một việc mà bạn không hề bắt buộc phải làm, hoàn toàn tự nguyện.

Tuy nhiên, không phải lúc nào bạn thực hiện Inspection mà không thích thì đều có thể rút lui và lấy lại tiền cọc (EMD); vẫn có trường hợp bạn thực hiện Inspection và sau khi nhận kết quả báo cáo từ chuyên gia kiểm định, bạn không hài lòng gì đó và không muốn mua nhà nữa. Bạn muốn rút lui và nghĩ rằng mình có thể lấy lại tiền đặt cọc, nhưng sự thật thì không.

Cả người mua và người bán đều phải ký vào một đề mục nhỏ trong trong bảng bổ sung hợp đồng về Inspection rằng trong trường hợp người mua không hài lòng về kết quả kiểm định nhà thì người có thể hủy việc mua nhà và nhận lại tiền đặt cọc. Nếu chỉ có người mua ký, người bán không ký thì cũng không có ý nghĩa.

Do đó, trong những thị trường mà đang có lợi cho người bán (seller market) thì người mua thường phải đấu tranh với nhiều người mua khác nhau cùng một lúc, nhiều người vì muốn offer của mình mạnh hơn mà bỏ đi quyền lợi ràng buộc điều kiện kiểm định nhà, thậm chí là còn không thèm kiểm định nhà luôn. Và có khi bạn và 1 buyer khác là một trong những người đang được người bán xem xét kỹ lưỡng nhất vì bạn có khả năng tài chính cao nhất thì ràng buộc về Điều kiện Kiểm định nhà (Home Inspection Contingency) là thứ duy nhất khiến bạn bị duột căn nhà mơ ước đó. Tức lắm đúng không nào.

VẬY CHÚNG TA CÓ NÊN GIỮ ĐIỀU KIỆN RÀNG BUỘC VỀ KIỂM ĐỊNH NHÀ (HOME INSPECTION CONTINGENCY) HAY KHÔNG?

Thực sự ngay bản thân chúng tôi cũng không thể đưa ra một câu trả lời chính xác cho bạn. Và ngay cả khi chúng tôi đi học các khóa đào tạo về buôn bán BĐS, các thầy luôn dặn chúng tôi rằng: “Mày phải tư vấn rõ ràng inspection contingency là gì cho khách hàng, rồi để họ tự quyết định, chứ đừng có mà xúi họ làm gì, sau này có gì lại đổ thừa”

Nhưng vẫn có những trường hợp tôi khuyên khách hàng không cần phải có inspection contingency, ví dụ như khách hàng của chúng tôi đang dự định offer cho 1 căn condo (căn hộ) với diện tích 950sqft xây năm 2015. Những nhà dạng này, rất mới mà nằm trong 1 khu dân cư chung thế này thì hiếm có hư hại gì đáng ngại. Nên bỏ qua inspection contingency cũng là điều dễ hiểu. Nhưng chắc chắn tôi không thể chắc nịch mà tư vấn tương tự nếu họ đang muốn mua một căn single house với diện tích hơn 4,000sqft xây năm 1975.

Thị trường cũng là yếu tố có tính quyết định rất lớn đến cách chúng ta đưa ra một offer, mỗi thời điểm khác nhau, mỗi căn nhà khác nhau, mỗi điều kiện tài chính của buyer khác nhau mà chúng tôi sẽ có hướng tư vấn phù hợp nhất cho bạn, giúp bạn có được một offer mạnh nhất và sở hữu được căn nhà yêu thích một cách nhanh chóng nhất.

#6
LÀM CÁCH NÀO TÔI CÓ THỂ RÚT LUI MÀ KHÔNG MẤT TIỀN CỌC - CONTINGENCY LÀ GÌ?

Không chỉ những người mới mua nhà, mà những người đã mua nhà nhiều lần cũng đều lo lắng, không biết mình có sai lầm gì không, không biết mua rồi bị gì thì sao, không biết giữa chừng mà muốn rút lui thì có kịp không, có bị mất tiền cọc không? và rất nhiều điều lo lắng khác nữa.

Vậy thì Khoa và Katie sẽ giới thiệu cho các bạn biết một thuật ngữ mà chúng tôi đã đề cập phía trên, đó là Contigency, dịch nôm na là một điều kiện ràng buộc và có thể trình bày như sau:

Tôi sẽ mua nhà của anh, nhưng với điều kiện là…” 

Đây chính là contigency. Bạn thích đưa ra thêm điều kiện gì thì kèm theo hợp đồng về điều kiện đó. Nhưng cũng nói trước luôn, nếu bạn là một người bán, bạn có thích người mua ra hết điều kiện này tới điều kiện khác không? Chắc chắn là không rồi, càng nhiều contingency thì offer của bạn sẽ càng yếu thế và tỉ lệ bị duột sẽ cao hơn.

Chúng tôi sẽ liệt kê một số Contingency thường gặp nhất:

Appraisal Contingency: Khi nhà bank cho bạn vay tiền mua nhà, họ muốn đảm bảo số tiền đó được dùng đúng chỗ, nhà bạn đang mua phải có giá hợp lý, nên họ sẽ cử một chuyên gia chuyên về thẩm định giá nhà đến để xem bạn có đang mua hố không. Trong trường hợp họ thẩm định giá trị nhà thấp hơn giá bạn đang muốn mua, không phải bạn không thể mua nhà đó, mà là họ chỉ cho bạn vay đúng với khoản mà họ đã định giá thôi. Như vậy khi bạn ra điều kiện về Appraisal (Appraisal Contingency) bạn nói với người bán rằng: “Tôi sẽ mua nhà của anh, nhưng với điều kiện là nếu nhà này được thẩm định thấp hơn giá tôi muốn mua, thì quyền mua hay không là của tôi và tôi có quyền rút lui khỏi hợp đồng mà không mất cọc.”

Home Inspection Contingency: Như đã giải thích ở trên, contingency này nghĩa là: “Tôi sẽ mua nhà của anh, nhưng với điều kiện là nếu sau khi kiểm định nhà (inspection) mà có gì đó tôi không hài lòng, thì quyền mua hay không là của tôi và tôi có quyền rút lui khỏi hợp đồng mà không mất cọc.” 

Financing Contingency: Điều kiện về hồ sơ và thủ tục vay ngân hàng. Contingency này cho phép bạn rút lui nếu hồ sơ vay ngân hàng của bạn không hoàn tất trong thời gian được nêu trong hợp đồng trước đó.“Tôi sẽ mua nhà của anh, nhưng với điều kiện là nếu tôi không hoàn thành hồ sơ vay ngân hàng trong thời gian ghi trong hợp đồng, thì quyền mua hay không là của tôi và tôi có quyền rút lui khỏi hợp đồng mà không mất cọc.”

Selling current home Contingency: Thực sự chúng tôi chưa thấy contingency nào xàm đế như cái contingency này. “Tôi sẽ mua nhà của anh, nhưng với điều kiện là tôi phải bán được nhà hiện tại tôi đang ở, nếu tới ngày hoàn tất giao dịch mua nhà của anh mà nhà hiện tại tôi ở vẫn chưa bán được thì mua nhà của anh hay không là quyền của tôi và tôi có quyền rút lui khỏi hợp đồng mà không mất cọc.”

Các bạn thử đặt trường hợp nếu bạn là người bán nhà, khi thấy những trường hợp này, bạn có vui không và nếu trong một thì trường đang có lợi cho người bán (seller market) họ có nhiều hơn 5 offer có khi là 10 để lựa chọn. Họ sẽ chọn ngay những offers giống với những offers khác về mặt tài chính nhưng lại không có contingency.

Do vậy, tùy thị trường, tùy thời điểm, hoàn cảnh và lợi thế khác nhau mà chúng ta phải cẩn thận với những contingency mà chúng ta đưa ra.

#7
TITLE VÀ TITLE INSURANE LÀ GÌ?

Nếu các bạn có để ý về vấn đề nhà cửa – đất đai ở VN thì chắc không lạ gì chuyện tranh chấp đất giữa những người trong nhà cũng có, ngoài đường cũng có.

Anh Dũng sống ở Sài Gòn, nhưng có miếng đất ở Tiền Giang do cha mẹ trước khi mất để lại, anh chỉ để miếng đất trống, cho cây cỏ mọc um tùm. Thỉnh thoảng anh cũng có hay về thăm mồ mả tổ tiên, ông bà này nọ các thứ, nhưng bẵng đi một thời gian vì bận công việc, anh không tiện về nữa. Tới khi 5-6 năm sau về thì tá hỏa không thấy miếng đất mình đâu

“Đất cũng có cánh mà bay sao?”

Anh Dũng nhìn đâu cũng thấy nhà san sát, không có nỗi một bụi cỏ chứ nói gì là miếng đất.

Sau khi ra ấp, xã rồi huyện kiến nghị trầy trật hết 1 năm trời anh mới giành lại được quyền sở hữu miếng đất của mình. Để đảm bảo vấn đề này không xảy ra lần nữa, nhưng cũng không thể bán đi miếng đất, anh Dũng đành phải dọn về Tiền Giang sống chỉ để canh đất.

Câu chuyện tưởng chừng khôi hài như thế nhưng lại xảy ra hàng ngày ở Việt Nam, thế ở Mỹ có vậy không?

Ở Texas, có một ngôi nhà có giá khoảng 330K. Căn nhà rơi vào tình trạng foreclosure, do chủ nhà không có khả năng trả tiền vay cho ngân hàng nữa. Thế là ngân hàng đăng bán ngôi nhà để gỡ vốn, và người chủ nhà thì bỏ đi biệt tích. Một thời gian sau, chưa có ai mua căn nhà đó, và ngân hàng sở hữu căn nhà đó cũng vì làm ăn thua lỗ mà phá sản.

Vậy là không còn ai quan tâm hay để ý gì đến căn nhà đó nữa, cũng không ai giành quyền sở hữu căn nhà và nó để trống (vacant) trong nhiều tháng trời. Tất cả những điều này, lọt vào tầm mắt của ông R. Ông dọn vào đó ở gần hơn 1 năm.

Ở Texas, luật có quy định rằng, nhà nào mà người khác vào ở, mà chủ nhà không đuổi, hoặc không ý kiến gì thì trong vòng 3 năm sẽ trở thành nhà của người đó. Nghe ớn thiệt, nhưng đây là sự thật.

Ông R, đi lên tòa án, mua 1 cái đơn để về điền, với giá $16 và nộp lại cho tòa, thế là tòa công nhận ông là người sở hữu hợp pháp tạm thời của ngôi nhà. Vậy nghĩa là ông đã mua ngôi nhà có giá trị khoảng $330,000 với giá $16.

Các bạn thấy đó, quản lý lỏng lẻo cũng mất, quán lý chặt quá, cũng mất. Không riêng gì ở VN đâu, ở Mỹ này, chuyện lấn cấn giấy tờ diễn ra hà rầm. Bạn đã sống được 2-3 năm ở ngôi nhà mới, bỗng 1 ngày có người gõ cửa, mở cửa ra thì thấy cảnh sát, vì người đối diện bạn nói rằng bạn đang chiếm dụng nhà họ bất hợp pháp.

Chủ quyền nhà nhiều khi được lưu trữ trên hệ thống tiểu bang rất kỹ càng, nhưng thỉnh thoảng cũng xảy ra sai sót. Hoặc việc bán qua tay giữa những người trong gia đình, rồi gia đình lại bán ra ngoài hoặc tranh chấp nhà vì chủ sở hữu mất không để lại di chúc… Đủ lý do trên đời, khiến cho Chủ quyền nhà ở Mỹ vô cùng phức tạp.

Có 2 thuật ngữ mà các bạn cần phải nắm rõ:

  • Deed: là chủ quyền nhà, bạn có deed trong tay, nghĩa là bạn là người sở hữu căn nhà đó
  • Title: là quyền cho phép bạn làm gì với căn nhà đó

Nói một cách đơn giản cho dễ hiểu: Khi bạn mua một cuốn sách, bạn sở hữu quyền sách đó (deed) nhưng bạn không sở hữu nội dung cũng như tiêu đề (title) của nó. Bạn cầm quyển sách trên tay, nhưng bạn không thể cầm tựa đề của quyển sách. Bạn sở hữu quyển sách đó, nhưng bạn không có quyền bán nó.

Như vậy, Deed là một tờ giấy chủ quyền (giống như sổ hồng, sổ đỏ ở VN) nhìn, sờ, nắn được; còn Title là một hình thức sở hữu nó không thể nhìn thấy hay chạm vào. Có nhà mà không có quyền ở và không có quyền bán thì cũng như không. Có Deed mà Title không hợp lệ thì chỉ có kêu trời.

Vì mức độ phức tạp của chủ quyền nhà, nên công ty có trách nhiệm làm các dịch vụ tìm hiểu về chủ quyền sẽ giúp bạn truy về nguồn gốc cũ của căn nhà bạn dự định mua, họ có thể đi ngược thời gian đến 60 năm, để xem mỗi lần chuyển nhượng này đều hợp lệ và không có gì bí ẩn cả. Tuy nhiên, dù công ty uy tín cỡ nào, giỏi và chuyên nghiệp đến đâu thì độ phức tạp và sự sai sót khiến chủ quyền có vấn đề là điều không thể tránh khỏi. 

Trong trường hợp có vấn đề về chủ quyền xảy ra, hậu quả sẽ vô cùng mệt mỏi, nhiều người ở 5-6 năm, đến khi có chuyện xảy ra cũng có thể mất nhà như chơi. Một khi cái gì đó không chắc chắn, và có thể có biến cố xảy ra thì sẽ có một loại hình đảm bảo đền bù hậu quả cho bạn, miễn là bạn phải trả phí cho họ. Nói đến đây chắc bạn hình dung ra rồi đúng không; đó chính là Bảo hiểm (insurance).

Và bảo hiểm dành cho chủ quyền nhà, thì gọi là Title Insurance.

Như đã trình bày ở trên, không chỉ 7 câu hỏi này, mà còn rất nhiều vấn đề khác mà người mua nhà sẽ thắc mắc. Khi làm việc với Khoa và Katie, bạn sẽ được hướng dẫn và chỉ dẫn chi tiết mọi vấn đề bạn sẽ gặp phải trong quá trình mua-bán nhà. Chúng tôi hết lòng vì khách hàng và sẵn sàng hỗ trợ mọi thắc mắc mà bạn có.

BẤM VÀO ĐÂY

BẤM VÀO ĐÂY

XEM THÊM NHỮNG BÀI VIẾT KHÁC
24 June 2021
05 May 2021
22 April 2021
16 April 2021
15 April 2021
en_USEnglish